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轉載 2015/08/03 【蘋果日報／詹宜軒】


收租型建案到底行不行？觀察市場上建商包租期已過的幾個指標案，租金報酬率普遍下降，僅有少數個案如「基泰之星」、「京站」租金報酬率維持一定水準。隨著近期市場上又開始出現收租型建案，專家認為，重稅時代，這類型產品更要小心稅金吃掉租金報酬。





以北市中山區的「六福居」為例，2009年推出時每坪開價85萬元，同時打出「售後回租」方案，包租期3年、租金報酬率保證3.5%。據六福開發財報揭露，「六福居」是在2012年4月交屋，推算包租期甫於上半年結束，以該案現今成交與租金行情計算，目前租金報酬率僅餘2.6%。



課房地合一房屋稅


同樣位於中山區的「基泰之星」，2006年預售時建商規劃代租代管2年，保證租金報酬率3%，2011年建商結束包租期，如今租金報酬率反升至3.6%。優美地產企研室召集人葉立敏認為，應與中山區商務人士租賃需求大，推升租金行情，加上基泰案推出時房價不在高檔有關。房產專家Sway表示，出租型建案固然前期受到建商「庇蔭」，但仍需注意重稅時代，稅金恐吃掉租金報酬，「一是房屋稅，二是房地合一稅通過後，非自用住宅出售將課高額稅金，都對該類型建案不利。」


非自宅出售稅金高


以近期主打建商包租3年、每年保證租金報酬率3%的預售案「仁愛壹邸」估算未來交屋後的房屋稅，1年約6萬4千元，租金報酬率將僅餘2.6%左右；此外，若建商包租期3年過後，住戶想轉手，因為出租產品不適用自用住宅優惠稅率，未滿10年出售利得，將課20%稅金。


住商不動產企劃研究室主任徐佳馨提醒，區域租賃市場若需求不高，未來等到包租期過，往往就是噩夢的開始，「像仁愛路一段一帶，現今的租金行情低，主要是需求少、出租宅多為屋齡較高的產品，消費者在購入該區出租型建案前，要多方評估。」





徐佳馨分析新竹「豐邑京站廣場」在建商提供包租期期間，雖租金報酬率高達8%，包租期過後因租賃需求、租金水平皆高，目前租金報酬率仍有4.5%，高於周圍市場行情，空置率亦低。專家認為，要注意該類型產品房價，「像是台中有此類預售案，房價略高出市場行情，要小心建商包租期之後，租金報酬率會立即反應，轉手利潤也不高。」