Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

本案前言：

本案委託人L先生從網路上找到我部落格連絡資訊後，來電詢問是否可以辦房屋抵押貸款。

起初、L先生找過其它代辦公司，本來欲打算申請銀行信用貸款50萬作為購置新車與還清之前向仁德區當地民間借款10萬元的本息；但卻所託非人、不僅沒辦成功甚至於還多了銀行兩次查詢聯徵次數，主要原因在於L先生『以前曾有不良信用記錄，後經清償、目前屬於信用空白戶，沒銀行往來信用記錄。』

而L先生向民間小額借款10萬，以至於薪資轉帳存摺遭扣押在對方處；且又向公司先預支薪資，薪資單上也清楚看到預支回扣的字樣，導致於借款條件非常薄弱。L先生表示當初找代辦業者時，就已將自己情況向對方詳細說明，而代辦方只是一昧表示“沒有問題”，結果辦到最後都不了了之、推拖說詞一堆，造成L先生對於這些代辦業者的感覺非常差！

與L先生連繫過程中，他自知申請資格較差，但只要求對方有多少把握就說多少話作多少事，不是先將話說得滿滿、結果卻又一堆理由且拖時間(據悉、其代辦業者拖延近一個月都沒辦成功)。直到看到我的理債部落格後，對我承辦各項貸款業務『感覺經驗很紮實』~與一般代辦等級完全不同，故希望委託我處理。瞭解大致情況後，先請L先生準備本次房屋抵押貸款所需資料，同時相約到台南仁德火車站見面……


擔保品屋況與周遭環境說明：

所有權人：H女士(L先生的母親)
主要建材：加強磚造
房屋位置：位於台南仁德區田厝X街一戶屋齡約26年的透天厝
建物坪數：總建物面積約41.27坪
土地坪數：約41.65坪(地目：建地)
登記用途：住家用(實際上為房屋所有權人與借款人同住)
周遭環境：位於中山高仁德交流系統約十分鐘車程，附近多工廠、生活機能普通
房屋目前貸款狀況：無銀行抵押設定


借款人與保證人現況說明：

借款人：L先生、現服務於資本額500萬模具機械零件製造加工小型企業，職稱為技術員；勞保投保自103年3月至今(投保薪資為26,400元)。近六個月薪資數據約為25,000元，去年度扣繳憑單(103年3月~12月)的申報給付數據為234,415元。

保證人：H女士、房屋所有權人，L先生的母親、目前家管，信用正常。

繳款往來信用：兩人皆無信用卡與往來借貸信用記錄。

最近三個月聯徵信用查詢情況：星X銀、安X銀兩次新業務申請記錄(均婉拒)。


對本案分析與意見：

1.L先生五年前曾有不良信用記錄，債權銀行包括台X銀、X華銀、萬X銀、X企銀等共四家；已經還清所有債務、且目前信用報告已無任何欠款資訊，唯這些曾有不良往來信用的銀行都必須優先避開。

2.因為L先生的薪資轉帳存摺無法提供(被民間借款債權人扣押)，薪資條上也有明顯註明『向公司預借薪資與回扣』的數據，故也無法一併提供；僅能索取勞保投保明細與去年(103年)度的扣繳憑單作為基礎財力證明。

3.L先生自從還清債務後一直都沒再向銀行申請信用卡，導致於銀行調閱聯徵信用報告、都無法評斷L先生的信用評分；關於這一點、假設L先生還是堅持用“信貸方式”辦理的話，恐怕過件機率確實仍堪虞(況且還有兩次聯徵新業務查詢記錄)。

4.因台南縣市合併，且擔保物有重新量測、故門牌也有重新整編。房屋現址附近中小企業與工廠林立，雖交通便利但整體生活機能僅算是普通(相較於一般住宅區的機能，此處就稍差了)。房屋無作為營業使用，自住性質。


操作規劃與應變：

1.經過詳細評估借款人與擔保品後，我們選擇尋求台南市區銀行進行估價與業務派送，並且透過銀行資深業務主任一起來協助委託人完成貸款。並且承諾銀行於貸款完成後，順帶免費協助委託人辦理信用卡業務，讓L先生重新培養與銀行間的信用往來關係。

2.雖然本次申貸金額不多，但話說回來、借款人本身的收入也不高；為了顧及借款人未來都能夠還款順利且負擔壓力不大的前提下，我們審慎計算核准50萬的每月房貸月付金額給L先生優先參詳，同時提供我們的規劃意見給予參考。


最終審查結果：

核准50萬房屋貸款／利息2.4%／10年期本息攤還／每月須繳本息金額約為4,700元／開辦費用4,000元／需限制二年內不得清償與塗銷抵押權設定


案後心得：

在這段承辦的時間內，L先生常提出一些問題(包括貸款、辦卡持卡與繳款等)請教於我，我亦不厭其煩的詳實告知，希望L先生在重新培養信用後需要注意的事項，避免重蹈覆轍造成信用不良。而得知獲准貸款後、L先生除針對我們的專業表示佩服外，同時對於承辦銀行的主任業務、其服務親切也表示感謝。

在此預祝L先生未來於工作與理財上更順心如意！


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