Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國105年07月28日一位【WuChampion吳冠軍】網友提問：


台北南港區成功路一段，35年屋公寓5/5樓，市價700萬、已貸400萬，欲增貸70萬元，有卡債。

設定情況：95年，前一二順位銀行設定320萬，7月新增三順位私人設定80萬，預計銀行增貸時會塗銷。

收入狀況：無業
保人：兩位，年收入各70萬，請問是否有銀行可直接轉貸？



我的回答：


物件分析：房屋座落地點雖位於北市南港區，惟屋齡35年已有明顯折舊、屋況推測應該也沒有重新整修過，故市價700萬的數據算中庸。貸款設定部分銀行已設定一、二順位，民間三順位於本月份設定80萬…銀行會考量重點在：

*近期增貸：三順位抵押權是本月份設定的，代表房屋所有權人或借款人近期內從民間端獲得一筆融資，對銀行來說就是很明確的擴張信用風險。

*銀行規定：三順位抵押權設定後，要找銀行增貸、有非常高可能性會被銀行端要求『借款人須先自行清償這一筆民間借款並且將設定塗銷完成』~銀行才較有意願承辦本案；畢竟目前房屋有三個順位的抵押權歷歷在目，幾乎所有銀行的房貸授信『明文規定不能代償民間、否則就是做第二順位去代償銀行一順位抵押權』~所以若是版友希望『銀行先跑程序、待核准後再塗銷民間』~恐怕窒礙難行！

*道德風險：只要有民間設定過的房屋，就算先塗銷掉、銀行也可以從『房屋異動索引明細』中可清楚的看得到過往記錄；況且、銀行也會質疑『是否因為要辦房屋增貸才去塗銷民間設定，等增貸完成後、又重新設定回去(有特定目的)』。


借保方分析：借款人無業？無業就等於無收入來源，誰又要負責增貸後的房貸月付金支出？難不成是保人、保人會願意支付？而保證人跟借款人又是何種親屬關係(僅僅是朋友)？況且目前各銀行因應金管會規定(銀行已取得十足擔保前提下)，保證人都只能設定『一般保證人』~對於房貸銀行本身的債權確保性就相對來得低許多，故以目前本末倒置的現況去說服銀行核准本案就更顯得困難！


總結：版友的問題、不僅僅出在房屋本身，也牽涉到借保風險與未來還款顯有疑慮；若沒有經過專業人士先縝密評估規劃、就自行隨便找銀行即送出申請，想必到最後的審查結果恐怕也是婉拒機率居多！強烈建議『委由我們規劃全程貸款申請事宜』，相信可收事半功倍之效。


希望回答有協助釋疑，如有疑問可再來信或電、或加入Line再討論


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