Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2017/05/11 【好房網News／羅力元】


美國今年6月可能再次升息，也牽動台灣央行的利率動向，間接影響買房貸款的利率變化，專家建議，拉長還款年限；也有專家認為，雖然還款時間拉長，也會增加利息總額，但每月攤還金額較低，肩頭擔子也會比較輕。


投資部落客老馬在《大咖投資日記》撰文分析低利率環境的投資策略，他文中指出房屋貸款利率目前仍低，建議「可以簽長期約，將利率固定壓下來，目前的水準再往後幾年不容易再看到。」

轉載 2017/05/06 【蘋果日報／畢務潔】


退休族最擔心的就是收入劇減後，如何維持生活品質，有房退休族可利用「以房養老」方案，每月固定領錢，或利用原房貸增貸、保單質借等方式，讓退休日子無後顧之憂，這種以房養老的方式，民眾接受度也愈來愈高，土銀截至今年3月底前，已有37件，約2.2億元金額撥款成功。


想要安心享受退休生活，缺少了固定收入該怎麼辦，此時如何靈活理財就是關鍵，有屋退休族可考慮「以房養老」的逆向抵押房貸，多間包括土銀、台銀及合庫推出每月固定領取金額方案，讓退休生活品質不打折。





其利息採按月撥款計息，每月利息最高為撥款金的3分之1，若超過，超過部分採掛帳至貸款到期後再結清，年齡65歲以上的族群可申請，還款年限30年。

轉載 2017/04/24 【工商時報／孫彬訓】


房市成交量微溫成長，但價格仍持續探底，老行庫除強化爭取優質客戶外，更祭出兩大措施，首先是對於推案大、流動性低的房貸更趨謹慎，另外的措施就是強化整合行銷，運用大數據分析，主動行銷。


彰化銀行主管說，國內房市普遍呈現價跌量縮的趨勢，加以受限銀行法第72之2條法定比率限制，彰銀上半年房貸推展重點仍以有自住需求的首購客群為主力，惟對推案量較大區域或流動性欠佳的房貸產品如小套房，將更趨審慎。

轉載 2017/04/22 【蘋果日報／畢務潔】


想要申請房貸可沒想像輕鬆，銀行在承貸時，申貸人的信用評分是關鍵，專家表示，申貸時把握幾個要點，首先勿當無任何金融活動的「小白」，沒紀錄反而會扣分，且繳款紀錄很重要，不遲繳不空白，工作穩定度要有才能證明還款能力，同時申請房貸以2家銀行為限。





銀行在承作房貸時，除了房屋座落地點外，申貸人的本身條件很重要，不想影響銀行評分，首先要從「小地方」著手，台灣中小企銀個金部經理黃榮彬表示，信用評分關鍵就在平常繳款的紀錄，像是信用卡、信貸繳款紀錄，若有遲繳切記勿跨月，若動用到信用卡預借現金也要準時繳款，也注意切勿當「小白」，毫無任何金融借款活動，無參考依據，反倒會扣分。

轉載 2017/04/15 【蘋果日報／畢務潔】


首購族想買房，把握以下要點，才能輕鬆申貸，專家建議，首先活用「首購」身分再搭配其餘菁英房貸等，利率才能更划算，再來鎖定某一銀行積極創造金融往來紀錄，或是選擇薪轉戶銀行，最後靈活運用保單，輕鬆解決裝潢費問題，買房不是難事。


想買下第1間房，首購族要注意的「眉角」不少，就房貸而言，首先活用「身分」優勢，黃俊琮地政士事務所地政士黃俊琮指出，首購族可利用內政部推出的「青年安心貸款」，利率最低1.72%起，最高額度800萬元。





不足額的部分，再採用銀行的貸款方案，其中「菁英貸款」，通常貸款利率較低，但要符合像是公教人員或是3師（醫師、教師、律師）等身分，或是年收入破百萬元才能申貸。

轉載 2017/04/08 【蘋果日報／畢務潔】


自住市場當道，低總價的房屋總會吸引購屋族目光，但可不是便宜就是王道，有5種房屋你要小心，銀行恐會拒絕承貸或貸款成數低。專家指出，像海砂屋、凶宅等產品一般銀行完全不接受貸款，小套房及過老的房子，未來轉手不易，銀行風險評估下，成數也不高，自備款可要多準備才能成功買房。


買房要做的功課不少，除環境、交通、屋況、房價以外，要留心有2種房屋在銀行業者眼中可是拒絕往來戶，高雄銀行發言人徐翠梅指出，像是海砂、凶宅等產品，主要是結構安全及未來轉手風險考量，雖說以凶宅來說，定義模糊且資訊不透明，但若銀行已知此屋況，通常是不給予任何貸款。


另外坪數太小以及屋齡太大則是會影響貸款成數，黃俊琮地政士事務所地政士黃俊琮表示，權狀面積在15坪以下的套房貸款成數通常較低，以6~7成為主，原因除套房總價不高，也是因為轉手變賣的風險較高，不會提供較高的成數。

轉載 2017/04/01 【蘋果日報／畢務潔】


低利時代來臨，房貸族若不想「看得到卻吃不到」，可考慮轉貸，將房屋的第1順位改為別家銀行，市面上轉貸優惠房貸利率最低1.6%，還款年限最長能到30年，但專家提醒，轉貸須先支付1~1.5萬元的帳管塗銷設定等費用，若有綁約還有違約金問題，轉貸前得要算清楚是否合算。


央行去年連3季降息，銀行紛紛調低定儲利率指數，有房貸的民眾不妨考慮將房貸轉貸或是增貸，現金在手更加能靈活運用。黃俊琮地政士事務所地政士黃俊琮表示，通常轉貸或增貸都需重新鑑價，增貸常見在房價上漲時，向原銀行申請，轉貸則是將房屋抵押的第1順位改為另間銀行，主要是為了更低的利率，適合現在已降息的環境。

轉載 2017/03/28 【經濟日報／游智文】


最新市調指出，國人對升息承受力超低，升1碼到2%，就有3成6購屋人表示會影響購屋計畫，八成購屋人只能承受升息三碼至2.5%，七成屋主表示升息到2.5%，恐就撐不住。升息已成未來房市最大威脅。





永慶房產今天發布今年第二季房產趨勢調查，全台看跌房價比重略降，仍達61%，有五成受訪者認為第二季房價會下跌5%到10%，11%認為跌幅超過一成。

轉載 2017/03/25 【蘋果日報／畢務潔】


房價下修，政府打房政策縮手，逐步解禁房貸成數及多次降息，不少人想趁此時進場買房，貸款初期想利用「只繳息不還本」的寬限期，減輕前幾年的還款壓力，但並不是人人都可申請到寬限期，申辦房貸前避開3大地雷區，寬限期成功申貸機率才會大增。

地雷①小套房低總價 銀行卻步


房價高漲，不少人會選擇買套房產品，總價較低較能負擔，但恐可能被銀行當成投資行為影響利率、成數及寬限期，台灣中小企銀個經部經理黃榮彬表示，寬限期僅繳息不繳本，容易成為投資人短期炒作的利器，因此每間銀行對於小坪數核貸標準不一，本行規定20坪以上才為一般住宅，該坪數以下申貸，通常不給予寬限期。李佳芬地政士事務所地政士李佳芬指出，通常小坪數產品儘管申貸人條件良好，銀行最多給1年的寬限期。


地雷②信用瑕疵 寬限期掰掰


申辦任何貸款時，申貸人的信用紀錄是銀行參考未來還款情況的重要依據，房貸雖是以房產做為抵押品，但信用狀況同樣十分重要，李佳芬指出，舉凡曾有信用貸款、信用卡等金融活動，平常就要注意分期繳款狀況，未來申辦房貸時，良好的繳款紀錄有利爭取優惠利率、成數及長寬限期。


地雷③投資置產行為 皆無寬限期


房市在近2年的修正，投資客退場自住市場當道，銀行業者現推出的房貸相關優惠幾乎都只針對「首購」。黃榮彬表示，不管是政策房貸或是銀行自推房貸，首購族若信用無大問題，通常都能拿到高成數、優利率，1~3年的寬限期沒有問題，但反之第2屋、店面及住辦等投資行為，申貸通常成數只有5~6成，且也不給予寬限期。

轉載 2017/03/21 【工商時報／朱漢崙】


根據土銀內部最新出爐的一份統計結果顯示，截至2月底止，土銀所承作的385件以房養老案件，不僅平均貸款成數僅約44％，貸款成數在5成以下的貸款戶比重更占全體的近7成，土銀內部評估，應是貸款成數5成以下全程掛帳的「利多」放送，對於借款戶發揮了相當的號召力。


金管會上周公布全體國銀以房養老承作件數統計，涵蓋包括台銀、土銀、合庫、華銀、一銀、台企銀、中信銀、台新銀等8家承作以房養老業務的銀行相關統計，截至2月底止，總承作件數為1336件，核貸金額已達70.41億元。





若對比由合庫、土銀兩大行庫內部最新出爐的2月底統計，可發現這兩大行庫的承作件數、金額，不僅高居全體國銀前2大，而且承作總金額或承作件數，合計都占全體國銀比重高達7成，影響力由此可見。


率國銀之先首家開辦逆向抵押房貸業務的合庫，目前承作564件，核貸金額為32.69億元，土銀則為第二高，核貸件數385件，金額為18.64億元。


土銀目前承作的以房養老總件數、金額，約占全體國銀比重將近3成，相較於案量佔全體國銀比重已超過4成的合庫，土銀在貸款成數的分布上呈現出其獨特性，在目前385件的逆向抵押房貸申貸件數裡，有99件貸款成數在3成以上，占比26％，而貸款成數介於3成至5成有156件，占比41％，即合計5成及5成以下的件數占比高達67％。


所以如此，公股金融圈及土銀內部均認為，是逆向抵押房貸成數以五成以下的利息可全數掛帳，發揮了相當的效果。而合庫目前對於貸款利息，並未有成數上的差別，而是看利息本身若吃掉每月可撥得的貸款金額1/3以上時，超過的部分將予以掛帳，因此在沒有「全數掛帳」的誘因之下，合庫的申貸戶反而較傾向爭取「高成數」。


2月底出爐的合庫最新統計也反映出這個現象，合庫目前以房養老的貸款成數分布，以5成至6成區間為最多，高達43％，將近總量的5成，而其他區間則分布得較為平均，包括3成以下、3成至5成，以及6成至最高7成者，都分別占19％。

轉載 2017/03/18 【蘋果日報／畢務潔】


購屋人看過來！買房可別傻傻聽仲介、代銷承諾可貸款幾成，專家提醒，簽約前最好請地政士先粗估可貸成數，或在買賣契約加註若核貸未達理想成數，買賣合約就無效的條款自保，對保時也要張大眼睛，利率、成數、還款年限、寬限期及違約金，通通要得逐個看仔細。





買房若想申請房貸，該注意的大小事可不少，黃俊琮地政士事務所地政士黃俊琮指出，通常購屋人簽買賣契約書之後，才開始準備申請房貸，但建議在簽約前就先透過地政士向相熟銀行業者「口頭」詢問，粗估可貸成數及利率，做為參考，衡量是否可負擔。 此外，黃俊琮也建議，在買賣契約書上加註「若真正核貸後未達多少成數以上，此交易無效」，確保自身權益。

轉載 2017/03/06 【蘋果日報／廖珮君】


為防堵房貸詐騙，未來和銀行從未往來的貸款戶，想跟銀行往來借房貸，恐變難了。去年華南銀爆發遭炒房集團的假房貸詐騙，金管會檢查局介入金檢後，彙整五大缺失態樣，包括：

轉載 2017/03/04 【蘋果日報／畢務潔】


每月想要繳少少的錢養房子嗎？部分銀行業者推出40年房貸產品，拉長還款年限減輕負擔，現階段40年房貸產品均針對首購自住者，利率最低1.7%起。專家提醒，該房貸雖能減輕每月負擔金額，但若提前清償得付違約金，且申貸人年齡、房子屋齡、座落位置等，都影響申貸成功與否。





購屋人申貸最在乎的莫過於每月該繳的金額，是否能負擔的起，現在市面上出現不少還款年限40年的房貸，減輕每月負擔，但其中「眉角」也不少。 崇德地政士事務所地政士林禹龍指出，雖現屬於低利時代，拉長還款年限，總體支出利息差距不大，但該種房貸通常有1~3年的綁約期，提前解約清償恐有違約金問題，違約金各家銀行不同，約1~1.5%。

轉載 2017/02/27 【工商時報／朱漢崙】


由合庫、土銀帶頭銀行相繼投入的「以房養老」業務，截至目前為止，已有合庫、土銀、華銀、一銀、台企銀、台銀等六大公股行庫，以及民營銀行中信銀共襄盛舉投入，迄今申貸量已上看2,000件，特別是以房養老越來越夯之下，現在連高資產族也來嚐鮮，可見得以房養老對於銀髮族退休生活的財務幫助，已越來越獲得認同。





對於退休生活的經營，錢自然是不可或缺，而以房養老在「所得補給」的效果，的確顯著，這可以從一般退休金的所得替代率來分析。


所謂的所得替代率，是指退休之後的各類型給付，大約佔退休前所得的比率。政院現在正進行年金制度的改革，相關部會已作出所得替代率的統計，根據統計顯示，若以所得替代率來看，以公務人員超過80％以上為最多，至於一般勞工階級，則大約在60％左右。


除了勞保、勞退等退休給付之外，退休族的退休金定存，利息收入也是非常重要的一塊來源。但隨著經濟大環境並不是很好，儘管美國聯準會升息，但國內的低利狀況勢將維持一段時間，此時國人的利息收入縮水，相對而言，其他所得的加入來彌補利息收入的減損，相對更加重要。


根據合庫內部的最新統計顯示，截至2016年10月底止，以房養老的平均月付金額已達2.5萬元，相較於一般勞工平均的月退休所得替代率僅6成至6成5，倘若以一般非中高階主管退休的基層勞工，退休時月薪約7萬元的行情來估算，一般退休所得可能連4萬5都不到，如今透過以房養老的方式來套現，對於退休所得約可發揮超過50％的彌補效果。

轉載 2017/02/25 【蘋果日報／畢務潔】


央行結束連「凍」16季的利率，去年連降3次，雖美國聯準會已啟動升息，但去年央行宣布利率維持不動，重貼利率為1.375%，持續低利時代，如何挑選房貸，專家建議，固定利率較優惠但難申請，至少選擇前期是固定利率，活用信貸補足貸款成數，才能當個聰明的房貸族。


房貸利率可概分固定及機動利率，固定利率為單一利率，機動利率則為變數i再加上固定加碼，i值依據各銀行標準不同核定，通常會參考公股銀行定儲利率。李佳芬地政士事務所地政士李佳芬表示，低利時代銀行已少核准固定利率，但建議民眾至少爭取前半年至1年的固定利率，就算未來升息，至少短期利率不變，還能賺到利率差。

轉載 2017/01/24 【經濟日報／陳美君】


第4季為房市傳統交易旺季。中央銀行昨（23）日公布，去年12月五大銀行新增房貸446.52億元，為一年來新增房貸金額成長最多的一個月。中央銀行官員指出，因部分銀行積極拓展房貸業務，加上房市交易以利率較低的自住戶為主，五大銀行新增房貸平均利率跌至1.659%，為六年半新低。





央行總裁彭淮南去年底說，台灣房市正往好的方向調整，「這是非常安慰的事情，台灣房市沒有泡沫、只是軟著陸」。對於目前的房市景氣，央行官員表示：「目前還是以自住戶為主，央行會密切關注交易情況，至於房市景氣，應該還OK」。

轉載 2017/01/24 【工商時報／呂清郎】


中央銀行公布去年12月五大銀行新承做放款統計，其中新承做房貸利率降至1.659％、創6年半新低，至於全年合計新承做房貸4,357億元、創11年新低。央行統計，去年12月五大銀行新承做房貸金額月增83.5億元，主要是年底購屋旺季效應，但全年合計較2015年減少107億元。


央行官員表示，去年房市買氣不佳，主要是受到房屋稅的影響，及買賣雙方對房價的認知仍差距，無法刺激買方進場，觀察今年房市，仍將繼續受這兩大因素的左右，央行會密切關注未來發展。

轉載 2017/01/04 【工商時報／朱漢崙】


房市冷颼颼，房貸利率也殺到「見骨」。據大型行庫主管透露，由於近來房市成交量低迷，連帶使得房貸案源也大減，銀行業者再掀新一波價格熱戰，尤以「整批性房貸」為首要目標，近來已有某家大型民營銀行在台北市精華區，祭出1.61％一率到底的超低利率，刷新房貸史上新紀錄。





目前市場上最優惠的房貸利率，是財政部才宣布再延2年的青年安心成家優惠房貸專案，最低利率為1.44％，但這也僅限頭2年，從第3年起，即跳到1.74％，倘若是以平均利率行情來計算，上述大型民營銀行所提出的1.61％利率，其實已比青安貸款的平均利率水準來得低，比起另一優惠貸款專案─公教住宅貸款的1.51％，也毫不遜色。

轉載 2016/12/31 【蘋果日報／廖育萱】


年輕人手頭資金有限，不少人會選擇總價低的套房居住，壓力較小。專家表示，套房貸款條件較一般產品差，成數多落在6~7成，利率約2%，有的銀行不給予寬限期，建議選擇機能佳的地段，尤其近捷運區段，且貸款人保持良好記錄及信用，方能提升貸款條件。


全國不動產特約地政士楊珺表示，每個銀行承貸套房的定義不同，有些銀行低於15坪完全不承作，有的主建物沒有超過15坪不承作，有的則是12坪以內產品不承做。地政士李佳芬表示，首購以政府推出的方案最高可貸8成，但購買套房貸款成數就會下修，只有6~7成，利率約為2%。

轉載 2016/12/24 【蘋果日報／畢務潔】


年底銀行常因承做房貸法定限額近滿，房貸的核貸標準較為緊縮，先排除非一般的住家產品房貸後，申貸人的條件影響最大，若能滿足以下4大條件，成功核貸機率大增。


收入穩定 不間斷


若在一般公司行號上班，有穩定的收入證明，無疑是可還款保障，信義房屋地政士事務所經理林以德表示，上班族穩定的收入，證明有還款能力，另外就算是兼職的在家工作者，只要每月固定有收入，通常也能成功申貸，因銀行最重視的就是穩定，建議換工作者，至少要在新工作就職滿1年後，再來申請房貸。