Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

轉載 2018/09/18 【好房網News／林奇芬】


根據內政部統計，截至今年8月底台灣每家戶人口數平均僅2.71人，六都中，台北市、高雄市2.53人最低，台中市2.89人最高。而這個數字是近20年來最低，10年前每家戶人口數平均是3.44人，比目前約多了快1人。



小宅將是未來房市主流，主要因為以下幾個趨勢正在形成


而按照目前台灣新生人口數低，人口老化速度快的趨勢來看，每家戶人口數直直落，將是不可避免的趨勢。而這個趨勢也更說明，未來房地產市場將是小宅當道。

轉載 2018/09/13 【經濟日報／李娟萍】


台灣房地產在「高總價」、「高門檻」雙高天花板下，已經不復以往的轉售獲利模式，除非入手價格破盤，或是眼光獨到，利多發酵，價差機會才大。


台灣房屋智庫執行長兼發言人張旭嵐建議，想要透過房地產累積養老金，須有中長期的投資規劃。張旭嵐說，2016年房地合一稅實施後，新制對非自用者不利，房地合一稅將長期持有自用住宅定義為六年，並有400萬元免稅額，獲利超過400萬元，課徵資本利得10％稅率。


對於短期投資客來說，持有一年內出售課徵45％稅率，持有一至二年出售課徵35％，二至10年則課徵20％，轉手獲利空間受限，以致目前房地產市場以自用買房者居多，投資客退場。

轉載 2018/09/13 【經濟日報／李娟萍】


國人投資境內外基金金額超過5兆元，投資基金已算是顯學，該如何替自己存到退休金？遠東國際商業銀行協理、投資顧問部部長高宇宏建議，退休若選擇以基金投資，宜選擇「低波動、累積型」，善用時間創造複利效果，累積退休財富。


高宇宏分析，以存退休金為目的進行基金投資，如果離退休的時間還很久，首重「穩健、累積」，宜挑選符合「長線穩定增值」條件的基金。有三種基金符合上述條件，分別是累積級別固定收益型、平衡型及多重資產型基金，這三種基金波動度低，長期投資下來，較不易被市場震盪起伏因素而被「拋」下車。


選定基金之後，接著要檢視基金組成之中的「市場」及「產業」，是否有符合中長線且具未來性題材的產業配置，投資標的須尋找未來賺錢的企業，而不是過去賺錢的企業，例如近期的股債平衡型基金，股票部位如有科技產業，就具未來性。


又如累積級別固定收益型基金，基金組合投資中常有高收益債或新興市場債券，則要以償債能力強及財務穩定高的企業為主，才不致有太高違約風險。

轉載 2018/09/13 【鉅亨網／林奇芬】


中美貿易戰主導了今年投資市場，到目前為止，美股續創新高站在雲端，中國股市則跌落谷底。這幾天傳出訊息，美國似乎有意重啟另一輪貿易談判，是否雙方僵局有解？姑且不論這是談判手法還是實質轉機，手上有中國基金的投資人內心仍然忐忑不安。


短時間來看，在川普政策下，中國股市難有大行情，單筆投資人仍要管控手上資金部位，不宜有太大持股，但若定時定額投資人，目前則是一個不錯的投資時機，可以堅定地持續布局。尤其是以投資 A 股為主的中國基金可以多加留意。


貿易談判，雙方仍在角力中


美國發動的貿易戰，說白了，主要對象是中國，其他國家是配角。而貿易戰第一波只課了 500 億商品關稅，就把中國股市打到骨折，接下來若真的擴大課稅規模至 2000 億美元商品，對中國經濟、股市的殺傷力不言可喻。


但這幾天傳出訊息，美國首席經濟顧問證實，美國將與北京進行新一輪貿易談判，此又激起市場無限想像。不過，先前雙方官員已經舉行四次正式會談都無結果，這次能不能有所轉圜，實在難以過度樂觀。最佳狀況應該是中國大量開放市場，以換取美國課稅範圍縮小。但按川普目前美國優先立場，應該不會給中國太好的條件，市場可能短線有些波動空間，但趨勢上仍然難以樂觀。


大國博弈下的是一盤政治大棋，投資人難以預測，不過，我們可以從最糟糕的情況來反推，目前究竟該不該投資中國。

轉載 2018/09/12 【鉅亨網／林奇芬】


金融市場震盪起伏，除了深受貿易戰威脅，更受到貨幣震盪壓力。尤其是新興市場貨幣近期貶值壓力大，更讓投資人受到不小衝擊。最近有投資人拿著手上的對帳單來問我，該怎麼調整？我看到投資明細也很傻眼，為什麼都是奇怪的貨幣選擇？舉例說說，我目前看到的一些奇怪貨幣選擇？


一，買中國股票基金，選澳幣計價？

既然是買中國股票，主要投資幣別應該是人民幣，其次是美元計價(國際貨幣主要選擇)，怎麼可能拿澳幣去買中國股票呢？想想也知道這件事情很不合理，但事實上，這樣做的人還不少。為什麼呢？是因為手上已經有很多澳幣無法消化？還是有其他考量呢？我無法理解。


二，買美國高收益債基金，選南非幣計價？

美國高收益債券當然是用美元發行，計價幣別主要是美元，為什麼買美國高收益債券基金，計價幣別卻選南非幣呢？


這個奇怪的現象，我以前已經寫過文章，主要是投資人喜歡高配息的感覺，南非幣利率比美元高，換算的年化配息率更好，在銀行端大量行銷之下，成為熱賣商品。但是，高配息率卻要賠上了南非幣貶值的匯率損失，真的划算嗎？投資人選擇這些奇怪的計價貨幣，我覺得主要是二個原因。

轉載 2018/09/10 【工商時報／魏喬怡】


最新「退休五庫大調查」出爐！由台壽與政大、遠見雜誌合作的「退休五庫大調查」結果顯示，國人的退休金來源有近15％來自「私人保險或年金」，而「自有存款與理財所得」占比為27％，兩者相加的比率則高達42％，顯示退休金靠自己最可靠，而若是能有效找到結合「理財與保險保障」的商品，就可提供超越42％的退休經濟來源，進而提升退休生活品質。





壽險業者指出，目前國人退休面臨了「超高齡社會」、「年金改革」兩大環境夾擊，據國內人口統計，65歲以上之高齡人口到107年已突破達14％，進入高齡社會（Aged），另因少子化，加速在115年達20％，進入超高齡社會，男、女性平均餘命逐年延長，如由壽險業第二回年金生命表65歲男、女性平均餘命則分別26.38年及29.80年。

轉載 2017/12/14 【布克文化／《女力！微型創業必修心法》／作者周怡君】


其實，應該在你有錢的時候借貸，而不是在你沒有錢的時候才急著去借錢。


因為你急著借錢，銀行開什麼條件你都沒有談判的空間，所以不容易爭取到好的條件，因此未來還款的負擔，可能會比原本預估的風險更大。


貸款的利率若是太高，最後營收不夠好，還不出款項來，很可能影響信用甚至跳票。


有人跟我說：「就是沒錢，才要創業賺錢，怎麼理財？」我分享：「沒錢也有沒錢的優勢，因為沒錢的時候，會去想出辦法。」


像我現在可能沒有這麼急著要錢，但會跟銀行保持好關係，試著去借出來看看，但不一定會用喔，因為這只是想要試看看可以跟銀行借到多少錢，利率會有多低，作為未來周轉資金的準備。


最近我得知原民會一直鼓勵創業者去借貸，很多人第一反應都是不喜歡借錢，但是我就會直接去問：「可以借到多少？」服務人員跟我說：「可以借到約一千五百萬。」我就會接著思考要不要試著借借看，因為有了「執行」的念頭，接下來我就會問清楚「需要條件」，假設需要房子當擔保品，我們未來可以怎麼處理，那麼，


就算現在雖然沒有用到，未來有需要的時候，可以怎麼執行，有什麼樣的額度，這些疑問我都會列入規畫中。


跟銀行借貸是需要「布局」的，就是要有信用。信用證明包含了繳稅、正常的金額往來，當然還有薪資證明等，因為銀行就是看這些資料。一旦我借出來資金，就盡量放在有把握的地方，因為畢竟那不是你的錢，如果說你周轉不過來的話，就很危險。


很多人問我：「KiKi，你跟銀行借幾百萬這樣的信用關係，是怎麼培養起來的？」其實就只是借款、還款清清楚楚罷了。「我目前只借過兩次，一次是以原住民身分，利息很低，另外一次是青年創業貸款。」


至於為什麼借得到呢？我覺得有兩個很主要的原因：

轉載 2019/08/29 【經濟日報數位部內容中心／本文摘自「洪雪珍粉絲專頁」】


很多上班族都說，存不到錢。我自己也經常覺得花錢如流水，最近看了一本書《獲利優先》，有如當頭棒喝。這書原來是在教小型企業怎麼獲利，我靈光一閃，認為它也可以用在存錢上。因為上班賺錢，跟企業一樣，最後都要有盈餘，企業談獲利，而我們談存錢，不是嗎？


創業維艱，不少小公司老闆都有追著錢跑的痛苦，但是心裡很困惑，明明做了這麼多金額的生意，公司的帳戶看來也是有錢。實際上卻經常沒有足夠的現金，為什麼？錢究竟都跑哪裡去了？《獲利優先》作者麥可‧米卡洛維茲（Mike Michalowicz）說：「一切都是因為人性。」


賺得多，花得也多


因為一般老闆看到營收這麼高，「誤」以為利潤也這麼多，於是大手大腳地花錢，一個不小心花過頭。這個現象，麥可‧米卡洛維茲稱為「誘發需求」。


在經濟學上，有一個理論是「醫師誘發需求」，指的是醫師不論是在醫院駐診或自己開診所，都有營收壓力，於是想盡辦法開闢財源，誘發病患的需求，比如補充價昂的營養品，或是不需要吃藥就給維他命，甚至是暗示開刀可以一勞永逸等等，讓病患花更多的錢。


同樣的，為了追求營收成長，企業老闆會在收入還未真正變成現金時，老闆們已經在腦中想好怎麼用這筆錢來投資，或添購哪些設備或新聘人力，等到現金一入帳，就直接花掉了，這是他們老是感到錢賺不少，但是花不夠的原因。


一般上班族也是相同情況，大家都以為存不到錢是因為薪水低，只要薪水調高，存錢就不是難事。然而事實是，薪水多了，存款還是沒有增加。原因是也被「誘發需求」了，在薪水還未入帳之前，早就想好怎麼花掉它們，這樣會存到錢才怪！


麥可‧米卡洛維茲是個創業天才，生意做得有聲有色，卻是經常處於債台高築的狀況，有一次他問會計師，做的帳面不是顯示還有錢嗎？會計師回答：「這是會計上的獲利，但是你已經以某種方式把錢用掉了。」


聽起來，真是令人費解，難道會計師都是在做假帳嗎？辛苦創業，求的無非是未來能夠財務自由，遺憾的是結果有八成以上的創業到最後不僅沒達到目的，還債務纏身，整個過程非常弔詭。

轉載 2018/08/27 【經濟日報／游智文】


根據聯徵中心資料，這兩年房市復甦，50歲以上買屋人數增加四成最多。20~30歲買房人數雖也增加，但占比從最高17%滑落到13%，顯示房價回修，受惠的主要是財力較佳的中老年人，買得起房的年輕人仍是少數。





屋比房屋比價創辦人葉國華表示，年輕人買不起房，與普遍低薪、房價過高有關。根據勞動部統計，去年30歲以下年輕人平均月薪29,427元，年薪僅35.3萬元，還不到40萬。

轉載 2018/08/29 【鉅亨網／林奇芬】


根據1111人力銀行調查，台灣上班族平均55歲就想退休，而且有83%上班族認為，存款要達1617萬元才敢退休。這的調查結果，對大多數上班族來說，會不會是一個「可望不可及的夢」。


真實與夢想之間，真正的差距在於「如何落實」，如果千萬退休金寄望於買樂透、一張股票明牌，實現機率很低，但若透過小額資金逐步累積的計畫，實現機率大大提高。我們先來試算一下，如果每月投資1萬元，持續投資25年以上，年投資報酬率可達10%，則25年可累積1338萬元，30年可累積2171萬元。照這樣推算，存1617萬元退休金不是夢。


每月投資1萬元，可存多少錢？

但以上計劃要能落實成真，需要三個條件才能達成。

轉載 2018/08/23 【房地王新聞／胡兆陽】


現階段國內的建商為了壓低購屋總價、讓首購族能買得起房子，推出了許多中、低坪數的建案，有些中、低坪數的產品規劃了1＋1房、甚至是2房～3小房的隔間，這樣的「多房」產品設計更能吸引資金不足的首購族青睞。然而，這種坪數不大卻擁有多個房間的房子，裡面每個房間的空間肯定都不會太大，就像蝸牛蜷縮在自己的殼裡，因此住在這一類的房屋總是被稱為「蝸居」。


首購族如果考量購屋壓力而選擇去買這種蝸居的房子之前，以下的幾項問題必須仔細想想，才不會後悔買了不適合自己的蝸居。

轉載 2018/08/28 【蘋果日報／詹宜軒】


低薪、高房價狀況嚴重，年輕人買不起房成事實，根據財團法人金融聯徵中心的統計數字顯示，近10年年輕人的貸款購屋佔比每況愈下，近1年更來到最低點，所有貸款購屋人中，20~30歲的貸款人僅佔13%，六都中則以台北市的年輕人佔比最低，不到1成，新北市也僅11.5%，佔比最高為高雄市，但仍不及2成。





屋比超省房屋比價平台彙整財團法人金融聯徵中心資料，觀察自去年第1季至今年第1季的貸款購屋者發現，全台20~30歲的購屋者僅佔14.3%，其中六都年輕人購屋佔比全都低於2成，台北甚至只佔7.7%，新北僅佔11.5%，桃園市及高雄市各為16%、18.6%較高。


再觀察近10年年輕人買房佔比狀況，從2009年的17.6%，出現緩步下滑的趨勢，降至今年僅餘13%，顯見即便今年房市逐漸復甦，但能買得起房的年輕人似乎仍在少數，且買房成長力道遠不如其他年齡層。

轉載 2018/08/24 【鉅亨網／林奇芬】


美國股市創下史上最長多頭，突破 3453 天記錄，S&P500 指數也突破歷史新高，來到 2873 點，道瓊指數雖未創新高但也接近歷史高點，Nasdaq 指數更在 7 月率先突破歷史新高，衝上 7933 點。


美股氣勢如虹，凸顯了其他市場的疲弱不振，目前全球股市唯有美股笑呵呵，其他市場獨垂淚。面對這樣的投資環境，更需要審慎投資。強勢市場基金可以續抱，但需要隨時追蹤市場動向，弱勢市場需要檢視手上基金部位，適度降低投資比重，或轉為定時定額長線布局策略。今年以來市場走勢，強弱勢分明，有以下幾個重點。

轉載 2018/08/22 【鉅亨網／林奇芬】


現在年輕人熱衷當斜槓青年，想讓自己擁有多項專長/多種職涯風貌。但專長不在多，在專精，少少幾項做到最好，才更重要，其中，理財是一個人人都該學會的第二專長。


最近常常聽到一個名詞「斜槓青年」，意思是年輕人不再滿足於單一職業，而選擇能夠擁有多重職業與身分的豐富人生。當他在自我介紹時，可以有斜槓(Slash)來說明自己的多種身分，例如，王小紅，行銷企劃/美妝達人/網拍代購。


斜槓青年，追求的不只是收入，有更多是為了興趣或是自我實現。例如有人喜歡烹飪，可以在網路上持續分享自己的作菜心得，最終可能成為廚藝班老師。有人擅長3C商品，可以成立相關社團，集合同好交流討論，獲得一手資訊。


前幾年流行「世界是平的」，呈現全球競爭無國界的風貌，但現在進入「斜槓人生」，工作的定義已經跨出單一工作，進入多元時代，不管是科技發展、商業模式改變，都提供現代人更大的彈性工作空間。但我認為，要成為一個成功的斜槓青年，必須符合三個條件。

轉載 2018/08/22 【鉅亨網／許雅綿】


「斜槓世代」已到來，所謂的斜槓，指的是以符號「/」來區隔或並陳身分，除了代表多重職業角色之外，也有年輕族群嘗試跳脫既有框架的生活模式，在理想與現實間尋求平衡的意涵。對此，富邦人壽總經理陳俊伴表示，斜槓青年背後普遍存在收入不穩、工作奔波等風險，建議保險規劃上可聚焦意外險、旅平險和年金險。


陳俊伴表示，許多年輕人選擇「斜槓」，當作實踐夢想的途徑之一，但機會背後所存在的風險，同樣不可忽視。富邦人壽觀察，斜槓青年背後存在著三大風險，分別是：工作奔波、生活失衡、收入不穩，因而建議投保上，也聚焦三大守護，包括意外險守危、旅平險守樂、年金險守財。

轉載 2018/08/20 【房地王新聞／盧振池】


國內的房地產市場回穩之後，市場盛傳有越來越多的年輕人現在都抱持著「不買房，等繼承」的想法，這個說法是真的嗎？從內政部最新公布今年上半年的全台及六大直轄市的繼承、贈與不動產的移轉數量統計結果顯示，這樣的說法或許有那麼一點可能，但是實際上影響繼承、贈與不動產移轉數量的原因很多，所以應該「別看到黑影就開槍」。


根據內政部公布的數據顯示，今年上半年全台因繼承而產生的不動產移轉數量達到27,877件，比去年(106年)同期增加了1,556件，年增率為5.9%，而今年上半年因贈與所產生的不動產移轉量僅有增加178件，年增率更只有0.8%而已，莫非這就是所謂的「不買房子，等繼承」的觀念在發酵？其實並不是這麼一回事，如果把數據再往前一年來看，就可以看出一些端倪。

轉載 2018/08/10 【鉅亨網／林奇芬】


陸續公佈第二季財報，從美國到歐洲、日本，大多數企業交出不錯的成績單，顯示景氣仍然暢旺。但另一方面，金融市場卻顯得膠著不安。許多股市在歷史新高位置，有些市場則已經跌破年線，另外，債券市場也多空不一，如全球債受升息壓力，但高收債卻又有撐，現階段真有不知該買還是該賣的困擾。


與其猜測市場接下來的走向，還不如做好自己的風險控管，回到資產配置才是最佳投資策略。以下三個方向，提供投資人參考。

轉載  2018/08/01 【遠見雜誌 / 林讓均】


《遠見》、施羅德投信與政大商學院資料採礦中心再度合作進行「台灣工作族群退休準備指數大調查」，調查發現台灣工作者退休準備相當不足，得再加把勁。今年7月，年金改革正式上路。退休軍公教族一見面打招呼時，問候語不再是「呷飽沒？」，而是「退休金被砍多少？」「還剩多少？」「提訴願沒？」，許多人收到處分書後，不敢相信老本嚴重縮水，抱怨電話打爆相關部會。


蔡英文總統推動年金改革，繼軍公教後，下一波被改革的對象就是1000多萬名勞工，往「繳多、領少、延退」的目標改革。如果你還沒退休，那麼恭喜你，還有時間應變。


五年追蹤 4.17分持續落底


《遠見雜誌》連續五年追蹤國人的退休準備狀況，每年成績多半不理想。可能受年金改革影響，今年分數更差。今年，《遠見雜誌》、施羅德投信與政治大學商學院資料採礦中心再度合作，進行「2018台灣工作族群退休準備指數大調查」。


本調查參考AEGON（全球保險集團）從2012年開始進行的跨國退休準備指數調查，並修改為台灣版本。主要以七個問題測知25～55歲工作者對退休準備的認知與行動狀況，一探台灣工作者（泛指各領域在職工作者）對退休準備的認真程度。


今年調查執行單位為政治大學商學院資料採礦中心，調查對象是25～55歲的台灣在職民眾，調查期間為6月1日至6月18日，共完成1200份有效問卷。經加權演算，今年「台灣工作者退休準備指數」分數為4.17分，以滿分10分，及格6分來看，顯然台灣工作者的退休準備遠遠不足。放在全球評比，處於末段班。





根據AEGON長壽與退休中心發表的「2017退休準備調查」（Retirement Readiness Survey 2017），橫跨歐、美、亞與澳洲15個國家，平均值為5.9分，其中日本敬陪末座，只有4.7分；印度最高7.6分；美國次高6.9分。台灣調查結果竟比日本還低。


本調查的前六個問題，有三題屬於態度與認知。包括「同意準備足夠的退休金是自己的責任？」「覺得需要替未來的退休生活做財務規劃？」「是否了解如何做退休財務規劃？」另外三個行為題，包括：「現階段的退休理財，有按原先的計劃進行嗎？」「退休時所累積的金錢足夠應付退休生活？」「有信心在退休後取得退休前每月收入的六成？」


但台灣版的調查有兩個地方跟國際不同。


一是台灣版調查強調退休後要有「退休前月收六成」。根據「施羅德」全球退休研究報告，退休所得替代率至少要六成，才能過上有品質的退休生活。此外，AEGON跨國調查包括退休人士，通常退休者的退休準備分數較高，而台灣版調查限定25～55歲的工作者，這也是拉低台灣分數的原因。

轉載 2018/08/07 【好房網News／林奇芬】


目前台灣五大銀行購屋貸款利率已經跌至1.624%，史上第二低(最低是2010年5月，利率1.616%)，購置住宅貸款餘額高達6.78兆元，史上最高額，但是房市成交量卻仍然低迷。這是怎麼了？一般來說，房貸利率降低，有利於民眾購屋意願，通常可以帶動房市復甦。以美國2000年到2007年的房市熱潮，主要就是美國以低利率刺激經濟，帶動了房市成長。不過，最終也因為利率攀高、以致房市泡沫，最終引發金融海嘯。


美國開始升息，台灣利率不動


金融海嘯之後，美國再次用低利率加上QE(量化寬鬆)，降低資金成本，推升美國房市再度成長。不過，美國自2015年底開始升息，目前基本利率已經攀升到2%，30年期房貸利率也從最低3.5%，攀升到目前4.85%，房市開始有降溫跡象。


但台灣利率走勢與美國不同，台灣央行自2015年起反而陸續降息4次，2016年下半年起更維持在1.375%低利水準不動至今。先前央行對房市的許多選擇性信用管制，更已經陸續解禁，目前只剩下豪宅貸款成數還有限制。


利率史上第二低，買賣棟數欲振乏力


政策上，央行對房市管制放寬，銀行因為爛頭寸多，開始在房貸放款上更為積極。今年以來，銀行對首購族給予更高貸款成數、更低利率優惠，顯示銀行在房貸業務上更為積極。


有些銀行的「青年安心成家購屋優惠貸款專案」，利率甚至殺到1.44%，可以說是史上超級低。不過這些特惠案，仍有一些條件限制，例如，金額不超過某個額度、時間不超過1到3年等，而且利率也會隨指標利率浮動。整體而言，目前貸款條件，對首購族、換屋族，都是相當良好的環境。但若從房屋買賣移轉棟數來看，自2015年持續降低利率以來，房屋買賣移轉棟數卻是持續萎縮，買氣並沒有因為利率降低而成長。


房貸利率與房屋買賣移轉棟數

轉載 2018/08/06 【經濟日報／夏淑賢】


父親節即將到來，身為一家之主與家中主要經濟來源，不同年齡層的爸爸們理財不只要兼顧家庭開支，也應及早規劃退休生活，銀行業者建議，不同年齡層的爸爸，理財時保留的現金與類現金投資部位比重不同，愈年長者比重應愈高，可達三成以上，以降低投資風險。





銀行業者指出，若以30歲、40歲、50歲三階段區分，前兩階段的家庭開銷負擔均相對較重，此時要抓緊時機做退休理財，現金的比重自然相對50歲以後要低。以各種金融投資標的來看，高利定存是持有現金的理想工具，其他像貨幣型基金、儲蓄險、還本型保單等，也都有類似持有現金、賺取優於一般活存利息收益與降低風險的效果。