Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

本案前言：

因為本案特殊背景且事涉敏感，加上委託人A女士(假名)對於委託一事非常謹慎，故本案例有許多細節部分為求尊重與保密、故無法詳述。

103年11月17日，A女士透過部落格電話、來電詢問其本身的資格條件是否能夠申請房屋轉增貸款；我詳細針對當事人的工作、負債、收入與信用往來釐清疑問後，發現本案當事人目前為『前置協商、信用被註記(仍正常繳款)』情況，致使近期找兩家銀行、第一時間都被直接婉拒房屋貸款的申請。

我們隨即先初估與計算房屋轉貸增貸的擔保價值外，同時也確認當事人目前有那些債權銀行、債權種類、以及房屋是否自住等資訊，確保未來申請銀行房貸時能夠更掌握其變數。

本案前言：

坊間代辦業者眾多、但是真有透過金融專業去協助到委託人卻非常少….. 因本案委託人希望『案例之陳述內容盡量保密低調』；為求顧及委託人權益，故仍以『A先生』來稱呼本案委託人；

10/12收到一封主旨為『朱先生:您好~有二胎房貸問題想請教一下』的mail，內容大致為：

『約9月初有請代辦幫我先生貸二胎(因某些因素暫時不能轉增貸)金額100萬，後來9月底時 終於決定送件，銀行經辦也與我們接觸，我知道我們條件並不優，我也一直有跟代辦說明，若是無法承做請儘早通知我，別過了1個月後才說不行，因為我們急需資 金週轉，終於在星期五時，銀行經辦說下星期二要來拍照(編按：時間應為10/14)，我想問的是...因為時間有點久，這樣等下去會不會是一場空??都搞 了這麼久了，唉!!』

對前因後果並不瞭解的前提下，我回覆這一位當事人的答覆也保留。從時間點去分析：“9月初”當事人委託代辦公司辦理二胎房貸後，一直到“10/14”才開始進行對房屋的實勘拍照，依照正常程序而言、確實拖延非常長的一段時間才開始動作(編按：二胎房貸因為不用塗銷一胎房貸設定，故平均申請時間約為7~10個工作天內即可完成)。如果當事人換作是我、也必定對這一代辦的“專業度”產生質疑！很佩服當事人能夠等待如此久、且還是等一個未知的變數。

之後陸續的信件往返，對於這位當事人的現況背景都有進一步的掌握；除提供房屋的詳細門牌地址、與所有權人身分證字號給我，請我進行對房屋的初步評估之外， 到最後這一位『讓當事人等很久』的代辦、雖有辦成二胎房貸(編按：10/24~當事人給代辦與銀行作業的最後通牒時間)，但額度僅願意核給50萬、利率8%......之後這位當事人無法接受銀行的結果，主要在於銀行核准額度根本不夠還現存的負債，更遑論還需要多一筆資金做為周轉運用？故直接向對方聲明放棄這一筆50萬的權利，改委請我幫忙向銀行申請房屋轉增貸款…

前言：

因委託人希望『協助過程需保密外，如申貸成功、案例陳述盡可能勿提及到個人姓名與職業資訊』，故以下委託人以『A先生』假名做為案例對象；如有雷同、純屬巧合。

於10月30日收到一封mail、內容包含一份『貸款委託人各項資訊評估表』；mail約略內容：

『因為需要負擔家計(家裡經濟體質不佳)各種開銷支出還有自己管理不當的消費因素等…陸續累積了沉重的債務負擔，實在很想痛定思痛的積極解決處理。原本想自行向銀行提出申請信貸做債務整合，但知道自己現在的用卡和貸款現狀及在網路上爬了許多相關申請信貸的資料等，覺得自己貿然送件提出核准機率應該很小(雙卡長期循環超過8成、月光現象...)，也難以一次性整合個人需求，因此想求助朱先生的專業分析協助申請到貸款。』

個人總負債金額約為46萬元(如不計入房屋貸款)，目前每月繳納各項支出約為2萬元，加上需負擔1萬3的房租費用，每月約3萬3千元，經濟支出負擔沉重，希望能協助辦理約50萬的信貸金額(內含小筆周轉金)，期將每月信貸支出金額控制在1萬元內……

我們審慎分析A先生所附的評估表後，請A先生準備本次貸款需要文件，並約定11月5日在台北市大安區和平東路某咖啡店內見面詳談。

前言：

本案委託人W小姐是透過部落格上聯絡電話、於9月1日來電諮詢有關於『代償信用卡如何辦理』之事宜。

當時大致狀況：W小姐102年10月~103年4月這段期間申請育嬰假，因為薪資減少緣故、所以產生四張信用卡採用循環信用方式繳款；回到工作崗位後、5月份向兩家銀行申請信用貸款均被婉拒。詢問是否可以委託我申請信用貸款…

我詳細詢問並且對W小姐的狀況背景有具體的瞭解後，建議最好申請時間點為10月份中旬前；在這段時間提醒W小姐“盡可能“讓四張信用卡的循環信用比重稍做降低，另方面等待銷假上班時間滿六個月、可以提供六次薪資轉帳，屆時再給予協助。

10月初、W小姐來電表示委託辦理的相關資料均已經備妥(包括回到工作崗位後的第六次薪資轉帳存摺明細補摺)，詢問是否可以開始進行；我隨即約定10月6日於台北市士林區某咖啡開放店面與W小姐見面與收齊所有文件…...

本案前言：

認識本案委託人L先生、來自一篇貸款的諮詢(看似很簡單的內容、實際上隱藏著不少的問題…)：

『我有一間貸款400萬的房子.市價700萬.我可以2貸嗎?
在前年有轉貸增貸過還可以轉貸增貸嗎?
找過合法的金融公司還是沒辦法提供適合我的方案!』


我於8/22日回覆後(待釐清的疑慮很多)、當天L先生即寫信給我，答覆我對於內容的補充；

『我是目前從事直銷工作.目前收入不穩定.有薪轉証明但卻不能拿來當還款能力評估.有時候有收入有時沒有.因為現在還在初創時期!另外我的房子是在桃園龜山鄉X壽路二段X巷是X社區.目前有規劃要賣但房市低迷沒有那麼快賣.所以想先再貸資金出來運用周轉

我在前年有從S銀行轉貸到C銀行並增貸60萬.目前繳款正常.如果要再增貸轉貸可以嗎?如果有400萬貸款可以2胎嗎?

我已經結婚.我太太有工作且收入穩定.有薪轉証明可以請他擔保嗎?太太沒有任何銀行往來瑕疵.也沒有信用卡.我需要資金為100萬.償還朋友錢45萬.信用卡費有6萬未繳清.目前繳最低額度.另外50萬其中20萬是要準備租房用.30萬是要拿來繳貸款用!預計1年賣掉房子繳清所有貸款!謝謝您的意見』


L先生的回信內容有詳實地告知目前擔保品座落位置、曾經申請過增貸，與本次需求金額、資金用途、他與配偶兩方的工作薪資與負債情況等；他也表示增貸後、可以負擔房屋貸款的月付金沒問題，但是我也回覆L先生：

『銀行對於房屋貸款的收支比計算~都有一定的規範，譬如500萬的房貸、20年本息攤還月付金額約2.5萬；如果借款人加上保證人兩者的合併總收入，與房貸月付金相除後超過銀行規定，屆時可能影響申請貸款金額，甚至還可能須多加財力保證人也不一定…故、這一點並非您們單方面表示可以負擔即可說服銀行』


經過幾次信件的往返後，初次見面是由L先生先約定(8月29日、中和區~當時尚未到簽約程序)。除提供我房屋權狀影本，讓我可以先蒐集當地房價數據、銀行初估價與貸款成數外，同時L先生也希望經過我們的專業評估後，再約見面前、可以提供一些對他們最有利，也可以實際施行的初步規劃報告；與配偶商量如果沒有問題，即會準備資料委託授權給我們辦理(本案正式簽署委託時間為9月11日於板橋區)…

前言：

本案H先生於8/1透過網站來電諮詢信用貸款相關事宜，H先生表示現住於新北市中和區的租賃套房(本身為高雄籍人士、北上求職)，現擔任某外資企業設於新北市高科技廠服務，但之前進這家企業~是透過人力派遣的方式；直到今年五月份才從約聘制轉為正式職員。

名下無任何信貸、車貸與助學貸款，僅有兩張信用卡、持卡時間分別為四年與二年；兩張信用卡均無使用預借現金功能，亦正常繳款。希望能夠透過我的分析評估向銀行申請到40~50萬的信用貸款。當詳細瞭解H先生的概略情況後，我請H先生先別著急、等到9月初再申請方有較高的勝算，此時也告訴H先生可以先準備本次信用貸款所需文件，等到9月初後再約時間。

直到9月初、H先生主動發簡訊告知我相關資料已經準備好，不過有一問題：就是將約聘轉正職的時間搞錯，原本以為是五月份、後經調閱勞保局勞保異動明細後才發現是8月1日轉為正職，詢問是否會影響到申請結果？(其實H先生想要釐清的疑問很多，除約聘轉正職的問題外，還包括本身的職稱為技術員，是否會影響到申請的利率、額度、結果、月付金等等)


我的回答：從2月17日勞保投保於人力派遣公司，之後到7/31日才退保；隔日8/1日即加保到外資企業，時間上無落差。請H先生多準備一份外資企業提供給員工的『Offer letter』，內容部份可做為本次申請信貸的年資追認。之後、9月10日我與H先生即相約於新北市景安捷運站附近的咖啡店見面與收件…

前言：

最早與Y小姐接觸的時間要回推到去年12月15日，當初她來信的約略內容：

『在1000大科技公司就職八年，因之前有過債協，目前已清償完畢一年(註記期已過)，月薪3.5萬，有勞保薪轉，薪轉戶沒有月光，目前尚有10幾萬的餘額在內，其餘金額皆投資在股票，今年1月~11月收入目前合計已達66萬，上禮拜有辦一張永X信用卡，目前狀態處理中，(手邊除永旺是新辦之外，無任何信用卡)，也無貸款，我想貸款80萬左右，目前的狀態有辦法辦理嗎??』

Y小姐主要是希望透過我的專業、順利獲得80萬的信用貸款，至於程序上分為兩家(或以上)銀行、利率也沒有特別要求；我知悉Y小姐的需求，希望她能先培養至少三個月的信用卡刷卡與帳單全額繳清後，再來協助規劃後續申請事宜。

後來我回覆的訊息內容：『因為您屬於後天信用空白的階段，信用卡如順利核准、卻因為信用評分無法在短時間內快速建立；加上月薪資以35K去計算22倍(無擔保上限)為77萬，故、短時間內要獲得銀行80萬的信用貸款，整體機會還不算穩』

之後在7月8日，Y小姐來信：『歷經6個月，終於能來請你幫忙申請貸款；麻煩您告知貸款所需之文件，我來準備給您!!』。我隨即請Y小姐準備本次信貸相關資料，並於7月15日相約於新竹竹北市某速食店內見面詳談…..

前言：

這一位當事人C小姐是透過『部落格右上方的”貸款委託人各項資訊評估表”，填寫相關資料後再e-mail給我分析』(這份資料表、是我根據各家銀行貸款授信準則所研擬出來的表格，可以清楚知道當事人的所有現況與詳細資訊，僅用作參考評估、資訊不會外漏，也不作任何聯徵查詢之用)。

C小姐希望本次申請貸款須要對家人與工作地點保密，進一步表示『是否能先以 mail方式略為回覆，方便時再以電話進行後續聯絡』…希望藉由我的專業，想把『全部負債整合以求降低月繳金額，最優先是處理信用卡部分，因為動用信用卡循環利息已經很久時間』。

稍早於四月底、C小姐曾經找過某家銀行申請信用貸款(代償)被婉拒，之後隨即擔心『如果自己再找其它銀行、仍會遇到踢鐵板的結果』。主要原因在於C小姐手上已經有一張信用卡被發卡銀行控卡且降低額度，立即產生『帳單應繳總金額大於信用卡額度』的超額情況，這一情況對於許多銀行而言都是”警訊”，加上其它無擔保負債影響到評分，自然讓銀行退卻。

我與C小姐透過mail方式往返足足一星期時間，最後才大致敲定雙方見面、收資料與現場釋疑的時間…

本案前言：

本案委託人H小姐是4/26日透過部落格、來電詢問房屋轉增貸款相關問題；H小姐表示：自己最早是跟寶華銀行申請房屋抵押貸款(附註：2008年2月2日，星展集團宣布接管台灣民營銀行寶華商業銀行，同年5月24日起由星展銀行概括承受營業及特定資產)，繳款至今也有10年餘；本次希望能夠運用房屋作為工具，申請一筆資金整合一、二胎房貸、信貸與一張信用卡循環欠款，同時增貸一筆資金作為店面週轉運用。

我在電話中先取得H小姐名下登記擔保品住址，並且透過Line傳輸取得房屋與土地所有權權狀照片後，開始初估房屋擔保價值、可申請貸款金額並且計算土地增值稅；經過對房屋初估與借款申請人的概況瞭解後，我請H小姐準備本次房屋轉增貸款所需文件資料，並約定4月30日前往位於台中市南屯區的輕食店瞭解營運情況、並且收齊所有文件…….

本案前言：

這一位C小姐、最早接觸地點是在知名網域內，當初她所提出的問題內容：

『我本身主業是自由業，另外在便利商店兼差，月收約3-4萬；但無扣繳憑單，也無薪轉，領現金。曾經辦過一次信貸已還清，信用卡無遲繳，但有用循環利息，名下剛過戶一棟公寓、無貸款，目前有資金需求至少20萬；若可以希望貸到100萬。有問過C銀行、信貸不行，房貸也說希望很小…屋齡較高，除非找保人、不過不想給家人知道；不知道這樣的條件辦信貸或房貸比較有希望，或者那家銀行比較有機會過，不敢找代辦……』

我之後主動回覆：

本人服務過程公開透明、提供分析意見並主動回報委託人，銀行資歷完整且恪遵個資法規定，事成收費且公道合理。本次貸款關鍵：

*無薪資轉帳與扣繳憑單作為財力證明
*自由業、且有信用卡循環動用
*屋齡久、擔保價值較低等均會影響銀行承辦意願

不建議走信貸模式，因為信貸屬於無擔保、申請上較房貸更為困難。或許您可以參考我的部落格後，有疑問我們可以先相互討論，是否要委託則您決定即可。

通常民眾對於『代辦業』都採質疑態度與負面評價較多，包括『代辦是不是民間借款？借錢對象是銀行對嗎？最重要的是收費方式為何？』…等諸如此類的疑慮都是網友不敢嘗試找代辦的重點；不過、這些疑問『理應需要逐一仔細詢問與釐清』；畢竟將心比心、換成是我，也會仔細篩選受託人的專業經驗，與對話是否中肯實在。

幾次信件的往來後，我請C小姐準備房貸須要的文件資料，並且相約於高雄鳳山區的某速食店內見面……

前言：

4月中旬、一位H先生來信表示看到我的部落格，表示『自己有一筆信貸與二張卡債想整合，另需一小筆金額週轉，但信用不太好所以不敢向銀行亂送件』；我先請H先生先撥冗填寫我部落格最上方的『貸款評估表』，進一步瞭解詳細情況後、再與H先生討論。

H先生表示自己在公家機關服務年資已四年多，本身擔負房貸、信貸、以及兩張信用卡的循還欠款，最近又要一筆小額資金做為周轉；因為現在持有某張信用卡都有慣性遲繳~導致帳單不時都會出現『滯納金』的罰款，所以自覺申請信貸的獲准率不高。

我與H先生經過幾天的討論後，責請H先生準備信用貸款所需要的文件資料，並且於4月30日約在台中市西屯區某咖啡店內見面……

前言：

4月13日、一位C小姐來電表示是”代表先生”來詢問信用貸款的申請事宜，C小姐提到『先生五年前曾經與銀行之間有信用往來遲繳情況，當時也採個別協商的方式清償所有銀行積欠款項』；目前先生名下已經有房貸正常繳款中、信用卡一張也沒有循環信用，希望能夠透過我、向銀行申請一筆信用貸款做為住家裝潢與購車等使用。

起初C小姐有詢問過其它代辦公司(現廣告打最兇的那家)，但是對方只是一昧地要求C小姐將資料傳真，且第一線人員解說也缺乏專業度與耐心，上網查詢這一家代辦公司的口碑又不理想，所以希望從網上多搜尋、直到找到我的部落格。

我逐一釐清C小姐配偶L先生的工作、職稱、年資、收入與目前負債信用等情形後，請C小姐準備本次信貸相關資料，並於4月16日相約於高雄鳳山區某咖啡店見面詳談…...

前言：


這件個案最早是在今年1/15日來電，客戶H先生是從網路上搜尋、間接找到我部落格的資訊後、進一步來電詢問房屋轉增貸的問題。H先生名下這一物件目前屬於出租性質，於去年簽署五年長約、每月收取租金15萬。本次H先生希望委託我們增貸到2500萬，除將名下銀行一、二胎房貸還清之外，另外一併將民間三、四胎私人借貸還清，另可多1000萬作為周轉運用。收到相關訊息後、即開始著手進行對擔保品的評估作業...

前言：

1月10日、L小姐從我的理債部落格獲得協助規劃負債整合的資訊，進一步來信說明她概略的情況：


『因為去年9月份有跟某國內銀行新增兩筆合計60萬元貸款，最近再向某外商銀行申請一筆150萬元之信貸，雖已經照會、但最終申請駁回；目前等待業務幫我協調中。駁回的原因：短期有較大的刷卡金額(約30萬元)，因為我有向中信銀調高臨時額度。
 
我的年薪超過200萬元(扣繳金額證明也是薪資)，工作條件也O.K；目前卡債約有100萬元(如果也把近期刷卡列入)，所以想請教您，有無解決的方式？因為急需貸出一筆50萬現金(其實僅是短期週轉不過)，預計年前及年後就會有公司薪資轉入了，但不想積欠約一週到一個月的刷卡金，讓信用異常。麻煩您提供建議是否有轉圜空間。』

爾後經過數天的信件往返，原本我與L小姐相約1月14日於台北見面收件，後來L小姐來信說明：『接獲外商銀行業務的通知，經他們主管協商、評估要我轉換為卡債及信貸整合方案，但要重新填寫申請單、所以見面暫緩』。我回覆沒關係、靜待後續的處理結果……

等到1月20日、L小姐來信說明：『剛剛收到這家銀行的訊息，好像又被駁回了；有點洩氣。請問如果資料交給您，最快何時可以確認呢?』~我收到訊息後，立即與L小姐聯絡並且排定22日約見面與收齊所有貸款需要文件。

前言：

時序進入到年尾，因為今年經濟不景氣、GDP又不保二的前提下，這段時間欲申請貸款好過年的網友也不算少數。再過不久就要正式踏入2014年，回想今年接了不少的房、信貸款個案(都是我生命中的貴人)…無論是否有刊載到實際案例中(客繁不及備載)，都要先向我曾經服務過的網友拜個早年；預祝您們身體健康、工作順利、希望明年對您們而言，肯定都一定是豐收的金馬年。

回到正題…11/20日、一位T小姐來電表示”透過朋友介紹”、想要委託我辦理銀行信用貸款。經我回想”朋友介紹”~是之前T小姐朋友在網路上瀏覽到我部落格資訊，來電詢問銀行信用貸款需具備哪些申請資格，後續表示會介紹他的朋友(T小姐)直接找我洽詢辦理的那位……其實本案的申請程序上不如我預期般順利，最主要關鍵在於T小姐的申請資格為『*信用空白』，未曾與銀行也過任何往來(連助學貸款也無)；而第一次往來就要向銀行申請信用貸款，相對於一般已有信用往來者較為困難處理些。

*(附註：信用空白可分兩種型式，一為”從來沒有”與銀行有過借貸與信用繳款往來記錄者；另一則是”曾經發生銀行借貸或信用卡逾期繳款與催收、或是申請債務協商”，但是最後已經繳清、且過一段長時間的信用沉澱，目前聯徵信用報告上已無任何記錄者。本案委託人T小姐屬前者，而我部落格101年10月實際案例分享的H小姐個案則屬於後者情況)。

我與T小姐相約12/03日、於她所服務的連鎖店面見面，同時收齊所有本次貸款需要的審核資料與簽署委託書……

本案前言：

H小姐、是我98年11月的房貸客戶(http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=594204)；只是經過整整4年後、這一次待處理的問題較之前更為複雜。唯一不變的、就是登錄在本月份(也是11月)的成功案例……

話說到今年10月29日一位匿名網友於版上詢問『這樣可以辦創業貸款嗎?』，我回答的內容如下：

一、創業貸款：需一併提供營利事業登記核准函件，以及所設公司財務報表(401、405表)，當然還有銀行往來存摺等資料做為評核；但版主目前『除透支額度用罄外，還包括信用卡使用到循環信用』~相對評分弱、很可能會被銀行要求須主動提供財力保證人，以補強本次授信意願。

二、版主與配偶兩人皆為現金收支，能夠提供的財力證明就不似一般受雇人員有薪資轉帳；故此部分、需提供銀行往來存摺查閱存款筆數、存入頻率、存款金額與結餘存款...等數據多寡，計算是否合乎收支規定。

三、房屋本身屬出租性質，雖位於中和區、也必須重新對擔保品的坪數、屋齡、屋況、建材構造等進一步評估增貸價值；待確認相關數據後，再詳細計算是否有機會將目前多筆負債整合集中，甚至於多貸一筆周轉創業資金的可能性與可行性。

總結：創貸以目前情況而言較不可為...唯以擔保品抵押性質(轉貸增貸)較有機會

回答後、過沒多久時間即接到提問人的來電詢問，對方隨即表明是H小姐、『先前的房屋轉增貸款就是委請我協助完成』~只是時間距今有數年時間，且我也離開前一公司有三年多，故短時間尚未能夠反映過來。H小姐告知目前與配偶兩人共同專營寵物洗澡與美容事業，但是沒有設立營利事業登記、無法提供營業稅查定課徵核定稅額繳款書(405表)；一切都是以現金收入支出，沒有將現金存入到銀行存摺中的習慣。

而這4年內、H小姐與先生陸續自行向銀行申請二胎房貸，包括本息攤還、與理財透支型兩種產品；首次申請於民國100年，獲准50萬；隔年再度向同一家銀行提出申請資金，再獲准50萬本息攤還+150萬的理財型房貸。

這些資金『不完全用在經營事業上，還包括年邁的公婆醫療支出，最主要是每個月的二胎房貸本息攤月付金也是從理財型房貸中扣除』~故才會逐漸將理財型房貸額度用滿。以150萬的理財型房貸、不還本只還息計算每個月的純利息支出就必須繳納1.1萬元，還不包括一胎房貸、以及二胎房貸100萬的本息攤還金額；直接導致H小姐與配偶每月還款的困擾，並且將於11月份面臨繳款困難的窘境(因為理財房貸額度已滿、讓T銀行每個月21、30日的本息攤還繳款日~沒足夠額度以扣款)。

我初步瞭解狀況後，請H小姐盡快準備本次房屋轉增貸款相關資料，也相約11月1日於永和區遠東愛買附近的露天咖啡店見面……

本案前言：

Y先生、是我前一代辦公司工作中所認識的客戶(離職已三年)，於今年8月14日來信同時附了一份簡易試算表，提到去年與今年的負債結構表的比較，也於信中說明：『我的財務結構還是沒有太大起色。主要還是利息壓力太大，讓我一直處在週轉的狀態。我這個月就會開始面臨到週轉不靈的危機，時間上有點急。我的年收有155萬，但一直沒辦法釜底抽薪改善財務結構。不知道你有沒有什麼理債規劃上建議呢？』

收到信件後，我詳細計算Y先生目前的負債與月收入現況；天！我預測若此情勢再沒有明顯改善，數月內就可能發生遲繳違約，屆時信用方面也勢必會產生嚴重信用瑕疵而每況愈下！除立即與Y先生連絡外，也同時將此案件慎重提出與公司討論後續應如何進行協助事宜。

經過討論、與對登記於Y先生名下的房屋進行初估價值後，因為擔保品位於新竹縣竹東鎮的一棟大樓，謹慎評估轉增貸款後的增貸額度、可能難以清償Y先生名下所有負債，僅能以『房屋貸款搭配信用貸款』的方式，盡全力將其名下的負債『能整則整』~嘗試降低利率、月付金，拉長貸款的還款期，以時間換空間的方式進行。而Y先生目前被總公司派駐於台南分公司駐點，所以我約8月27日前往台南與Y先生見面同時收其所有本次貸款需要的資料……

前言：

9月10日傍晚、一位住在台北的T先生來電詢問有關負債整合的問題。他表示目前名下有兩筆信用貸款餘額各為42萬、與15萬多，因每個月繳款金額較多，希望透過我的協助、將這兩筆信貸整合為一筆後藉此降低月付金。另提到：有看到某忠X代辦公司的廣告，也曾打電話過去詢問，但對方一昧地告訴T先生須將資料準備進來後評估再談後續…T先生詢問對方忠X公司專員一些問題、多一問三不知；且對方一直想要作業績、催促T先生須盡快填寫資料與回傳…讓T先生感覺上很不放心。

後來在網路上搜尋看到我的理債部落格，也促成T先生直接來電詢問我相關整合規劃的事宜。我除了請T先生先準備好本次貸款應備資料外，隔天、T先生隨即來電表示已準備妥後，約訂於9月12日於北市八德路見面……

前言：

8月20日接近下班時收到一封『無主旨的mail』...當初不以為意、誤認是一般垃圾郵件而欲將其刪除…後來打開閱覽才發現是一封諮詢負債整合的mail(希望網友如要寫信寄給我，最好能註明主旨便於我篩選與優先閱讀)。這一位委託人H小姐也是透過我部落格而來信，希望透過我的規劃與安排，申請一筆約70萬的信用貸款，去代償名下兩筆信用貸款與三張信用卡負債，藉此降低每個月的支出。

隨後經我初步評估後回覆信件給H小姐，表示現況要說服銀行核准一筆金額70萬的信用貸款確實有些難處；一方面是底薪數據、另方面信用卡最近半年內都有使用”預借現金”習慣。當下、我也發現H小姐的負債結構內"有一筆信用貸款尚未繳滿一年"~如欲申請代償，將可能觸及到當初本筆信貸的原始契約規定、而被罰以違約金。故、幾次信件的往返後，我除了請H小姐稍等到9月中旬後、信貸繳滿一年12期再協助規劃較妥，也請預先準備整合代償所需相關資料，到9月中旬後再聯繫。

直到9月16日、H小姐信守約定來信，我隨即與之約定於17日見面並且收齊所有貸款所需文件，同時詳細解答H小姐對於貸款申請過程上的所有疑慮...

 本案前言：

這一位委託人以『匿名』型式於7月15日於網路版上提出『房貸轉增貸款』問題，內容約略為：三年前房貸申請300萬，屋主年齡是民國23年次，借/還款人是大兒子(民國55年次)，三年期間本息攤還記錄正常；現要轉增貸為500萬，請問：

1.屋主這個年齡有哪家銀行可以承辦?!
2.屋主有寫字障礙、但意識清楚，可牽手寫或辦理印鑑證明，這樣是否可以辦理?!
3.某銀行有說因屋主年齡，故不承辦可能有繼承問題的房貸
4.原本大兒子自營收入較不穩定，故本次要改二兒子申貸；
二兒子每月薪資約3萬
5.請問如找代書或代辦公司，兩者收費(除原本銀行辦理也需付的相關費用外)大約是多少?!
6.屋主已喪妻，僅兩個兒子一個女兒；女兒已出嫁，兩個兒子皆單身，無債務問題、三人共住

當我閱覽完這一問題後，我的回覆如下：

一、如欲以房屋轉貸增貸到500萬，請先確認評估房屋目前的擔保價值是否足夠；評估方式非以市價，而是銀行對於房屋的"初步估價"，再乘上銀行對於房屋座落位置該區域、以及屋況與周遭環境的"成數"。

二、房屋所有權人只要意識清楚，可以拿筆簽名、瞭解本次申請貸款所附的連帶責任；歲數就不是太大的問題。畢竟二等親親屬大兒子尚符合借款人的年齡，房屋所有權人需為保證人。

三、至於二兒子本身是否有正當職業？可否提供銀行所需要的制式財力證明(譬如薪資轉帳或是扣繳憑單等)？以及二兒子本身名下對銀行的負債多寡、繳款信用往來是否正常等等，就是銀行本次必審的要素。

之後於7月18日發問人寫信來詢問我後續，包括：『有朋友介紹C銀行，但對方以”屋主年齡已超過”~就婉拒受理了，根本不管借款人是二等親的兒子的部份...我們還需要告訴您什麼資料，才能憑斷銀行是否會核貸呢?!』…

經過幾次信件的往返後，我首先取得房屋擔保品的詳細地址並且初步進行初估，並且一併計算土地增值稅(因為本案擔保品位於新北市永和區、所有權人持有時間為民國83年登記後到目前都未曾移轉過)，得到土增稅約110多萬。

整體房價經我與銀行審慎初估，扣除增值稅後、增貸到500萬~可行度應無問題；再進一步確認借款人與所有權人的現況(包括收入、財力證明、負債、年紀、往來信用…等)之後，告知本次貸款需準備資料、與這一位Z先生相約於台北市信義區松德路丹堤咖啡店內見面……