Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

前言：

上個月20日、本案委託人Y小姐透過網路搜尋找到我的Line並提出疑問：『我有債務整合問題想請教。目前房貸190幾萬，兩年前增貸220萬，目前合計尚共有400萬左右；另一年多前有信用貸款150萬，發現房屋增貸及信用貸款的利率都偏高，不知道是否有機會整合成較低的利率？例如轉貸。房屋增貸部分的利率好像約6%多，信用貸款約5%』~

初步瞭解問題重點；Y小姐是希望透過“房屋轉貸增貸”的途徑，將原本房貸與後續增貸共兩筆金額、與之前核貸的信貸餘額，這三筆餘額整合為一，以求降低利息與月付金負擔。我進一步徵詢Y小姐名下有無其它銀行負債，並且釐清她目前所從事的工作性質、職務別、年資與薪資等相關疑慮，同時取得房屋詳細地址，以期先行評估房屋增貸的潛在價值。

大致上掌握幾家銀行回報的數據，即向Y小姐說明『本次欲整合原本房貸一、二抵押權貸款餘額、信貸、與信用卡欠款等，額度上應該是有機會的。利率部分則約略先暫定應可低於2%內』~不過、我也提到：因為剛開始都只是紙上作業階段，並非已經完成銀行現勘拍照與鑑價程序，仍須以『實際屋況、與借款人所提供的資料，以及借款人的聯徵信用債信報告來確定可申貸額度。』

後續、與Y小姐詳細提到委託我們的收費細節，取得共識後、請她開始準備本次房屋轉貸增貸需要的資料；等到3月初、約定於桃園市區內大興西路咖啡店見面並且收齊所需文件……

前言：

本案委託人H先生於一月中旬打電話進來，因為有搜尋到我的網站資訊，看到目前正在專案推廣，想要詢問『房屋增貸』如何辦理、需要甚麼條件等；進一步瞭解到他目前登記的一戶房產，座落於高雄市左營區太X街巷弄內，希望藉由我的專業協助，將房屋能多增貸一些資金，讓他方便週轉運用。

他表示、這戶房屋『在107年12月底剛塗銷民間設定，房屋也有分租收取房租』等情況；故我們接續欲對房屋進行初估之程序時，須格外先避開這問題，同時也要注意當銀行實際進行鑑價拍照時，降低對於租客的打擾。

經過對房屋的初估並且審慎計算、確實有掌握到額度後，推測本案應有發展的機會，隨即釐清委託人目前工作年資、職稱、薪資收入、負債與繳款信用等現情況，也告知對方可開始準備本次房屋增貸的相關資料，以利後續銀行的申請作業…

前言：

1月初、本案委託人的妻子L小姐看到我刊載於FB的廣告，留言訊息：

『我想幫先生詢問貸款的部分，目前有大眾信貸20萬、106年4月辦理，繳到現在每個月繳3,700元初，信用卡總額12萬、刷了8萬那邊；重要比較想要整合～然後有車貸，但聯徵上是看不到車貸（裕融），剛好最近家裡有點事情需要用到一筆資金，想詢問看看。目前工作電子業技術員，108年2月5日才滿一年，月薪資大約40,000~53,000…』

本案委託人S先生去年8月新增貸一筆裕X車貸、核貸金額80萬，另外11月又另新辦了一張信用額度4.5萬的信用卡，讓近六個月內的負債增加不少；我順帶提到『民間融資公司的車貸利息普遍很高』，委託人妻L小姐回覆『確實、已繳第四期，月付1.7萬高月付款』~聽聞後真咋舌…後來她又再補充：

『當初裕X車貸業務說大概一個月繳15,000，結果過件後他又改說“先配合繳17,000”、繳滿三個月後“可以自動降息(等三個月自己會降，不用再審核)”；結果終究沒降低，反而“業務現在不讀訊息也沒回應”』

據悉、民間融資公司提供的車貸利息都不算低，且對外號稱單利、利率9%...但事實上利息卻超過很多(平均13%~16%間)。大多數民間融資車貸業務『知道民眾資金需求若渴，對車貸高利的事實避而不談或是欺瞞』等行為，甚至於設下『綁約與高額違約金』條款，要求車貸借款人需繳滿一定期間才能清償，否則視同違約、清償時須連同高額違約金一併還清才發給清償證明，行徑非常惡劣！

後續我續追蹤此車貸的違約金，得知數據後、建議他們『因為車貸仍在綁約期內，不應此時急辦信貸去還車貸；況且委託人有信用卡循環欠款、及一筆信貸正在繳款中，優先運作方式應是辦一筆新的信用貸款，去還舊貸款的餘額、以及信用卡累積欠款，目的是降低信貸利息與月付金為主要訴求』。L小姐瞭解我意、隨與先生討論並同意委託代辦、一併準備後續辦理銀行信用貸款之所需資料…

前言：

本案委託人Y小姐於12月初主動加我的Line、詢問整合負債相關事宜，我針對Y小姐的申請資格包括現職工作與收入、可否提供薪轉存摺與勞保、銀行債務多寡、是否繳款正常、最近三個月內是否有向銀行提出申請與結果等各方面進一步釐清；其實、Y小姐有自知之明，對於自身情況要辦銀行整合負債缺乏信心，所以上網搜尋到我的網站、希望透過我的協助整合負債降低月付金。

對於Y小姐的申請條件大致上掌握後，『問題出在信用卡的使用、過去一年內曾有多次預借現金的習慣，且當月份已有兩張信用卡出現爆卡(帳單應繳總金額已超過信用額度)』，導致她個人的聯徵信用評分被降低許多，也會直接影響到本次送信貸整合負債的結果；經過三天的初步評估，通知Y小姐準備整合所需資料，安排後續申請流程…

前言：

最早接觸到本案的委託人L先生要將時間拉回到今年的9月7日，他透過電話告訴我由於協商已繳清即將滿一年，是否能夠協助他申請信用貸款與信用卡；但確認過因為協商註記仍存在於聯徵信用報告上，所以需要等到11月10日後、協商註記期消失才能接受委託。

11月20日、L先生藉由Line詢問是否可已開始著手申請，遂進一步釐清其目前工作的服務單位規模、職稱、年資與當初協商債權銀行資訊等，並回覆可開始準備信用貸款會使用到的相關資料……

前言：

11月15日、本案委託人L先生經由網路搜尋到部落格文章，加Line詢問：『我有薪轉，有勞健保，有扣繳憑單，信用卡一次繳清，無卡循，可借款嗎？我三年前有整合過，但是都還清了』…

由於對方對談中提到『三年前有整合過且已還清』~關於這部分須先釐清清楚；主因是目前市場上有許多標榜『以整合負債為名』，實際上卻從事『債務前置協商』的代辦業者(註：前置協商整合與一般銀行信貸整合完全不同，信用貸款整合負債完成後、信用仍屬正常情況，而前置協商則會讓當事人信用產生瑕疵、並且無法再使用信用卡與申辦任何貸款)，刻意欺瞞債務者、說服可代為處理銀行負債整合，當事人誤信其整合後不會影響到個人信用，到最後卻出現許多爭議糾紛。

經我詳細詢問後、確定L先生是協商且已繳清(債權銀行包括中信、花旗、台新、新光、國泰、美國運通、中和農會等)，繳清後申請信用卡、核卡至今也有六個月時間，整體而言、L先生算協商繳清後重新培養信用者。

不過、L先生於最近三個月內，又自行送了第一銀行信用卡、與日盛銀行信用貸款的申請接連遭到婉拒！赫然發現『實有必要尋求專業協助，才有可能辦得出信用貸款』~也因此尋求我的意見與後續進一步的委託。

前言：

這一位委託人C先生、是由他的妻子W小姐詢問後轉介；W小姐於10月26日看到《臉書Facebook~銀行信貸整合負債廣告資訊》後，直接發訊息詢問。

原本W小姐先詢問自己的情況是否可以申請『負債整合信用貸款』。她表示自己有兩家銀行的信用貸款、未還清餘額約40萬，三張信用卡循環信用掛帳金額約9萬，另外還有一筆8月份才剛增貸過的車貸21萬，負債總額約70萬左右；不過、W小姐身兼三份收入，包括早餐店、外送員與麵店內勤等，『均沒有投保勞保，也都是領現金性質』，故、我當時回覆她的意見是：

『歸咎銀行的信用貸款，申請人必須提供相關財力證明；包括薪資轉帳存摺、扣繳憑單等，因為W小姐無法提供相關收入證明，要整合這些負債、相對地就非常困難。我建議、若家屬名下登記有房屋，透過房屋來整合負債，可行度會較高』

之後、W小姐表示他先生名下的負債一個月要繳款3~4萬、負擔很重，想一併詢問是否可以整合。經過進一步的詳細詢答後，我初步瞭解C先生情況，告知W小姐、先生欲整合負債降低月付金應該是有機會的；後續我向W小姐解說委託處理的程序與收費細節，也請他們預先準備本次申請銀行信用貸款的資料。

到了11月10日，我與W小姐重複確認先生的信用狀況，並且約見面收件的時間地點，此時W小姐跟我提到『先生的信用不知是否可以續行申請，因為剛看到11月份某銀行信用卡帳單已出現遲繳違約金』；當下、我請他們立即使用自然人憑證上網申請聯徵信用報告，檢視先生的信用現況後，發現聯徵上尚未出現遲繳記錄，也就立即約定11月11日前往雲林與他們夫妻見面…

前言：

本案委託人S小姐透過加Line方式詢問貸款、最早可回推到7月12日；

“我有貸款的需求（沒有很急），想向您諮詢；先說工作。我從事補教業，7月才剛轉職，和公司簽了一年工作契約，前一份工作年資一年半，做到06/30，然後無縫接軌，兩份都有勞保記錄。目前需求是整合負債，我名下有一筆信貸和兩張信用卡，信貸正常繳款，但信用卡有部分循環。想申請一筆40萬的貸款把所有負債清償，統一還款。或是申請20萬的貸款把卡債全部處理，然後想把卡片額度都降到3萬左右”

由於S小姐一筆信貸是今年初才准貸25萬，不滿一年內要再申請債務整合、就屬銀行授信規定上的『近期增貸』；加上7月份才剛轉職、確實也不符申貸基本門檻，建議等到10月中旬再送(有三次轉帳記錄)較妥；同時我也提醒S小姐『這段時間別找銀行辦信用卡與貸款，避免被婉拒增加聯徵查詢次數，也注意最好存摺內保留四位數的存款餘額(勿月光族)』。

時間到了9月底、我特地提醒S小姐由於下個月初就能提出申請，可事先預備本次信貸(負債整合)所需要的文書資料，並且與委託人相約10月5日在星巴克咖啡門市見面收件、與對委託人進一步釋疑詳談……

前言：

這位委託人Y先生是透過網路搜尋、找到我網站後直接撥電話詢問；他表示希望我能夠協助透過房貸增貸方式，多增貸200萬做為週轉資金。因為需求金額不算少，隨即進一步釐清房屋目前的所在位置、房屋貸款當初核貸、目前剩下多少貸款餘額、與房貸是否正常繳款等等；當然還有Y先生從事的工作職務、年資與收入來源等。

Y先生回覆登記於名下的房屋、位於基隆市信義區教忠街的一棟四樓透天厝，房貸是T銀行、核准金額為895萬，餘額剩下760萬，房貸發生“繳款不足額(因出國10天未注意放足夠的金額導致扣款失敗)”的情況；至於工作部分、初步得知Y先生身分為一自營業主，專營電腦維修販售事業，沒設立營利事業登記、當然也提供不出財務報表與扣繳所得清單等財力證明…所以本案重點就呼之欲出了；即使房貸繳款延遲、能協調銀行端接受，但是無法提供較為有效的財力證明，這一點我想應該就很難讓任何一家銀行接納了。

我請Y先生加我Line群組後，請對方先提供房屋與土地所有權狀拍照讓我們先進行初步估價與計算可貸款金額，以便釐清不動產本身增貸價值、再與Y先生約拜訪時間與討論程序進行的細節。

前言：

與這一位委託人L小姐最早接觸時間是在7月4日，當時她主動加入我Line朋友群組後，詢問我有關負債整合與多增貸現金的問題：

『在網路上搜尋到您的文章，有關於信貸的問題想請教您。我目前有兩筆信貸第一筆剩88,989(貸60萬.剩五期.利率是5.75%)，第二筆剩116,000(貸19萬.剩15期.利率是11.98%)，一張信用卡剩70,498。因為8月希望再貸款一筆80～100萬，想詢問您的意見，我在考慮為了提高通過率，要不要在七月先把全部信用卡還掉和八月初的時候把少的那筆少的信貸還掉，只是這樣戶頭會比較難看』

接著我詢問她目前月薪資收入、職稱、繳款信用往來與資金用途後，回覆她：『申請貸款前、還清累積7萬多的信用卡帳單，最好等待聯徵報告資訊更新，但卻無法立即提高評分與銀行過件率。』

因為銀行『審查個人信用、其“信用卡使用繳款”是以“過往一年”為基礎，並非只看上個月繳款情況；換句話說、若當事人長時間都在使用信用卡的循環信用(沒有繳清應繳總金額)，又只繳帳單上的最低應繳款，整體信用評分都會持續維持低檔。』

L小姐能接受且瞭解我的回答，但由於她這個月只先做諮詢，主要是等下個月才會準備辦理。時序進入8月初、L小姐即主動徵詢我可以見面的時間，以及需要準備哪些貸款資料，隨即約父親節下午於忠孝東路西雅圖收件並詳談細節…

本案前言：

本案委託人C先生是閱覽我網站內的成功案例，直接撥電話給我詢問有關房屋增貸的問題。

C先生電話中表示自己曾於民國100年9月，因為揹負房貸、以及無擔保債務過高影響到家庭財務收支逐漸失衡，故向最大債權銀行申請前置協商，試圖降低每月月付金，持續繳款均無延遲；本次希望能經由我們協助，讓自己名下登記的房屋申請增貸、藉此還清無擔保債務協商餘額約53萬，早日恢復信用。

我們優先取得C先生的房屋與土地所有權狀影印本，對房屋進行詳細的估價與計算可貸款額度是否足夠還清無擔保債務餘額；得到相關數據後、進一步再針對C先生目前工作職稱與薪資結構，以及配偶本身職業與信用狀況等釐清疑問，最後再與C先生約見面詳談接續的委託辦理細節……

前言：

『通信貸款申請簡單，卻也隱藏了高利息與月付負擔重；務必仔細看、問清楚』

本案委託人H小姐本身有兩份工作，主要工作是採購專員(薪資約32K)、兼職工作為郵件分類人員(薪資約13K)，兩份工作皆有薪資轉帳、兩份工作雇主也都有申報薪資所得，惟勞保只登記在主業上、兼職沒有投保。當初接觸到H小姐，她表示想要將現在的信貸與信用卡整合負債，以期降低月付金，否則目前月付金負擔太高，明顯地影響到她的生活、甚至最近六個月內已使用信用卡預借現金兩次！負債結構上、同一家銀行就有五筆的通信貸款，包括兩筆代償性質與三筆現金貸款，利率平均10.55%(最高一筆利息12.06%)，三張信用卡動用兩張循環信用與刷卡分期、累積約5.6萬的應繳總金額，目前只能應付帳單最低應繳款金額；總共無擔保債務大約75萬。

H小姐原以為我現在仍於花旗銀行服務，想藉由『諮詢』方式請教、並詢問哪家銀行比較有機會，以及自己辦與委託我辦的差異性；我回答、通常一般人都會自己找銀行申請，但一般人卻不清楚銀行『對於不同工作、收入、與負債背景的客群，均有不同的接受度與因應處理方式，不瞭解銀行規定就冒然遞出申請，遭到婉拒的機率也就相對高！若試太多家銀行，也會造成聯徵信用報告被查次數增加，通過的機率就更低』。

再者、H小姐之前自己找銀行申請貸款的結果都會出現『利息太高』的問題，如我開頭說明的；一般人透過發卡銀行所申請的信貸雖然簡易(今天申請隔天可能就撥款、且免對保程序)，但卻必須被迫接受通信貸款的高額利息，這利息數據的審查上往往都不公平與不透明，借款人往往必須支付高額利息支出。舉例來說：假設借款金額同樣為30萬、分為七年攤還、利息各為6%與10%，不列入開辦費用計算，總繳利息各為68,125元、118,329元，利息就相差有50,204元之譜…
數據就告訴我們一個事實：『越簡便的貸款、利息卻未必更低更划算，若申請金額越高、其差額數據也就相對更多』。

我當然也將上述數據分析給H小姐參考；若能夠委託專業貸款經理人來進行，不但能降低被銀行婉拒的機率、節省申請上的時間外，有良心的專業貸款經理人更能夠協助委託人去比較銀行利息、開辦費用等，讓委託人能更減少利息支出。H小姐表示可接受我上述的舉例說明，我也請她先準備本次貸款需要的文件，之後相約於她公司附近(新店區民權路)的超商見面收件與詳談後續申請細節……

前言：

4月中旬、本案委託人C先生透過網路搜尋到我的理財網站並且加我Line遂說明：『朱先生您好，有幸在網路上看到您的部落格，知道您是一位身具專業的專家，最近有資金上的需求，我先說明我的狀況。目前房屋為母親名下，尚有貸款約230萬，母親為家管無收入，原本貸款的保證人是我，但這幾年有增加信貸，信用卡又有循環，所以應該無法再擔任保人；而目前房貸來源為在大陸經商的父親，若想再增貸80萬，但在無保人的情況下，以我們家目前的狀況，是否可行？再麻煩您平估了，謝謝』。

具瞭解、C先生的身分是登記某有限公司之負責人，房屋所有權人為母親；兩人名下均有信用卡與信貸負債，繳款正常。我先向C先生取得房屋地址進行初估房屋總價與銀行可申貸金額；他隨後表示80萬是用於償債，若增貸空間還足夠、希望能再多貸一些金額，因為最近公司會有購入設備的可能，須現金周轉多50萬。

之後我回報給C先生、有關本次增貸的擔保品其空間應該足夠；但後續卻發生『C先生的母親怕轉貸很麻煩(有問過原銀行增貸、須要附一位質優的親屬保證人)』，『導致C先生問我是否能用他自己名義申請一筆小額信貸25~30萬、先還卡債培養信用』，又說『本次增貸不能告知父親』...等等因素，讓剛開始的程序跑得不是很順暢；經過我持續性地對C先生解說，並請他去說服母親同意轉增貸，經過幾番迂迴後他們終於同意轉增貸。

我請C先生準備本次增貸須要的文件，也和他相約在台中太平區的咖啡店，藉由見面再詳談細節、須注意事項與收齊所有資料……

前言：

4月中下旬、一位住在高雄的L先生來電諮詢信用貸款事宜；他表示目前想要申請一筆銀行信用貸款，但礙於：一、公司是發給現金，二、民國92~95年曾發生信用卡被強停，之後逐一清償的情事，三、曾在今年初找了某銀行申請信用貸款、被婉拒後導致信心不足。日前於網路上搜尋到我的網站，看了幾個實際案例、旋撥電話希望我能協助他順利辦成信貸來還清卡債與小額週轉。

因為L先生『曾有信用不良後再重新辦卡培養信用』的情況，雖然目前已持有三張信用卡且都使用滿一年以上，但我們仍不敢輕忽隱藏本案背後的變數。我先請L先生加我的Line、並向L先生取得身分證字號，以利後續我先查詢銀行內部的送件婉拒原因；經過確認婉拒原因後，請L先生準備信貸須要的文件，才能進一步針對他的現況進行更完整的評估與規劃……

前言：

4月中旬、一位L先生透過網路搜尋找到我的網站，主動加我Line後表示：『有信貸問題請教，想要申請信貸負債整合、目前有兩筆信貸兩張信用卡正常繳款』。

隨後我詳細詢問債務細項，當初核貸金額、攤還年期與利率月付金等，發現L先生名下兩筆信貸利息都蠻高的，各是10.99%、14.58%！月付金各為6,800元、與9,400元，加上兩張信用卡掛帳總額約14萬，帳單最低應繳款金額至少需要7,000元；另、L先生表示還須要負擔父親名下的車貸，月付金大約13,779元(剩下20期、餘額約27萬)。上述各項目加總後、L先生對所有銀行總支出就大約3.7萬元(據當事人說月繳須4萬)，面臨非常沈重的負擔。

L先生表示當初會讓銀行給高利息高、主要是用錢『比較急』，所以沒有針對銀行所提供利率信率數據詳細比較。進一步獲悉、其實L先生現職年資非常穩定，服務的公司屬於股票上市製造業，其規模與知名度非常響亮；而繳款信用往來也都正常的前提下，這兩家銀行居然會給10%以上的信貸利息，真讓人驚訝！

之後、我向L先生逐一剖析數據所帶來的影響；以他目前名下一家銀行信貸利息10.99%，分為七年攤還、核貸金額40萬，正常繳款按期還清(84期)的利息加總就高達175,114元！就更不用提另外一筆14.58%的信貸了，這也強化L先生欲加快整合負債的意願與速度。

也因為L先生工作需輪值夜班，故只能趁他下班後的餘暇約見面與收齊申請資料；事不宜遲、遂與他約定23日於中和南勢角捷運站……

前言：

本案背景屬舊客戶(L先生)曾於民國102年3月找我辦理房屋轉貸增貸：
http://blog.sina.com.tw/jerry6010/article.php?pbgid=10248&entryid=643757


本案經由原房貸銀行主動告知房貸繳款有不正常，並且有一筆民間私人設定。而這次委託我們協助則是去年(106年)5月的事，然為何這件個案會延宕到今年才完成所有申貸程序？究其原因在於：

一、擔保品本身的價值：經過銀行審慎評估後的總價不高，原因在於座落位置較偏僻、屋齡老舊、屋況也並不理想等因素。

二、借款人職業屬於包工性質，領現金、也沒有所得完稅等資料，連一本銀行的進出往來存摺內也沒有任何存款可供作財力證明。

再者、L先生於105年10月用房屋跟私人抵押借款50萬(被私人設定二順位)，名下一張信用卡也動用到循環信用，無形中增加本次處理上的困難程度；加上原房貸銀行通知我們、L先生房貸已經有繳款不準時的現象。故、我們當初初步評估本案恐怕沒第一次這麼容易處理，也預測會因為『有私人設定二胎、加上房屋總價低，借款人財力不足』等現實問題，影響到銀行願意增貸的額度~可能不足還清一胎房貸+民間借款的總欠款！最後還需要再尋求透過二胎房貸的方式，再多申請一些現金給L先生；而分開兩次個別申請的程序、就會造成結果出現遞延效應……所幸L先生瞭解我們的辦事原則、全權相信囑託，其配合度也非常高，才讓案件之後能夠順利進行...

擔保品屋況與周遭環境說明：

座落位置：位台中市大里區東X路巷內，屋齡超過40年的二樓舊式透天厝
所有權人：L先生持有完整持份
主要建材：『加強磚造』建築
完工日期：民國64年08月01日
車位有無：無車位
建物坪數：主建物坪數約25.11坪(含附屬建物登記用途：浴廁)
土地坪數：約19.52坪
登記用途：住家用(實際用途：住家、有簡易裝潢)
周遭環境：本案擔保品位置雖在大里、距離霧峰僅一橋之隔，往來交通以台3線與74號快速道路為主；週遭環境與生活機能嚴格來說算是普通。

房屋貸款設定：
銀行房屋貸款／初貸180萬、核貸時間為民國102年4月／20年本息攤還／月付金約9,100元／房貸餘額約剩下152萬


L先生目前職業、收入、負債、繳款信用狀況：

屬於自營承包大樓建築的油漆工程，兼某實業社油漆工的工作；可以提供實業社的在職證明、無勞保。日領薪資約2,000元，沒有薪資轉帳，也沒有一般銀行往來進出存摺。

名下負債一覽：
1.銀行房屋貸款：民國102年核貸金額180萬／20年期／本利攤還月繳約9,100元／房貸剩餘金額約152萬元
2.銀行信用卡：民國102年核卡／信用額度5萬／應繳總金額27,489元
3.融資公司車貸：欠款餘額剩10.5萬

繳款信用往來：一次信用卡遲繳掛聯徵信用報告(105年09月)，房貸繳款則經原房貸告知有遲繳數日之現象。


對本案分析與意見：

1.這一次承辦L先生的案件，雖然職業沒有甚麼變化、但負債情況已經沒有102年的單純~負債明顯增加且房屋還有被民間私人設定，而遲繳更讓整體困難度提升許多。經詢問、民間借貸50萬的用途是給媽媽看醫生與手術，車貸則是原車再融資、用途也是作為資金調度週轉用。初評本案、對我們來說“風險已超越原本預期”，換言之、我們承辦意願並不是很高；尤其是本案須要經過『代墊程序』優先還清民間借款並且塗銷抵押權設定，故擔保品本身的價值對我們來說就更顯得重要。

2.續上、為求審慎我們處理本案跑了台中數次，除了重新鑑估房屋的總價與可貸金額，也釐清委託人L先生本身的作財務等現況，以及能夠提供多少資源與資料讓我們來進行後續申請作業等。很不幸、最後得到房屋總價與可貸款金額都可能不理想的數據(屋齡超過40年、二樓舊式透天厝且加強磚造，房屋斜對面面臨路沖影響鑑價)！

3.而L先生平時也沒有儲蓄，還款財力證明上、就必須依靠我們的協助去花時間『培養存摺』；再者、房貸輕微遲繳，信用卡動用循環、房屋私人設定等也要透過代墊、用時間去換空間，初步規劃需要跑二次銀行貸款程序的可能機率大增。

4.至於L先生因為是我們的舊有客戶，所以在案件進行申請的程序中，態度配合上都很積極；困難在於我們要如何去說服銀行提供本案核准、以及能夠核准多少金額、銀行是否會要求但書等。畢竟先天不良(房屋擔保價值、借款人條件)、後天又失調(遲繳、卡循環跟私人借貸)，這兩項因素均足以讓銀行有充分理由婉拒申請。


操作規劃與應變：

1.因為本案擔保品經過實際鑑價後其總價較低，且銀行審議借款人本身條件後，能夠提供的貸款成數並不高；故我們評估先進行房屋轉增貸的申請，優先代墊清償私人借貸並且塗銷設定，若一旦銀行核准金額不足，就必須等待房貸核准的半年後，再進行銀行二胎房貸的申請。

2.除代墊民間借款外，也一併先清償L先生名下信用卡循環負債，讓案件受到額外變數影響可能性降低；同時也開始培養L先生的銀行往來存摺，以期包括銀行轉貸甚至於二胎房貸，財力證明部分不至於付之闕如。


最終審查結果(分兩家銀行、不同時間申請)：

106年07月先申請房屋轉貸與增貸，銀行房貸部分核准200萬／分20年本息攤還／月付金10843元／利率2.XX%(但書：銀行要求增貸額度須還清車貸餘額，剩下才撥現金給借款人。換言之、我公司代墊先清償民間設定的款項50萬，在本次核貸後還不足以還清)

107年02月再申請二胎房貸部分，銀行核准80萬／分為20年攤還／月付金4337元／2.XX%。這一筆核貸後才算是完成所有貸款程序，委託人也才有足夠的現金還給我公司當初代墊款項，L先生也才能多一筆資金周轉運用。


結案後的心得：

本案歷經六個月以上的處理期，雖較一般個案花更長的時間，但是以本案背景剖析、在還沒有處理之前，私人借款50萬、按民間月息計算，一個月至少要繳1.5萬的利息，還不包括銀行房貸、車貸與信用卡帳單的支出；現在一樣是繳銀行1.5萬月付金，其餘部分都毋須再煩惱，數據會說話、有這結果我想對L先生來說是最好的安排！

不經一事、不長一智，在此希望L先生勿再用房屋去給私人做借款抵押，也希望L先生經過這一次學習後能夠更注意自己的理財用卡習慣；畢竟能救一次、二次，未必能救得第三次！期許L先生能謹記教訓為荷。


本篇真實案例，非經『作者本人同意』不得轉載~如發現網友擅自轉載刊登，將以違反『著作權法』提出告訴！請自重。

前言：

107年剛揭序幕，5日一位企業主透過網路搜尋後直接撥電話，表示有看到我網站上的個案分享，想要瞭解『如何申請銀行企業週轉金貸款』等相關程序；循著問題、我逐一諮詢這位企業主公司設立時間、資本額、實際營業項目、近一年401表(營業人銷售額與稅額申報書)、近三年平均營業額，以及目前票據使用、對所有銀行現存債務與信用往來等現況，也得知這位企業主現住房屋是登記在弟弟名下，但是可以作為本次貸款申請時、給銀行設定抵押權的資訊。

作為一專業規劃貸款的經理人，我除了會先瞭解對方現況外、還必須充分詢問周遭是否有可運用的資源，再透過相關的數據分析、提供給對方『申請那一項目貸款較可行』的意見。

當下我也邀請這位企業主L先生加入我的Line、並且提供房屋門牌地址，以利後續能夠對擔保品部分先行評估其價值與可貸金額；同時也請L先生告知弟弟，若需要房屋作為銀行抵押設定時，弟弟須作為房屋提供者兼保證人，也一併向L先生報告本次貸款申請需要的基本資料，可預先準備為荷……

前言：

這一件委託個案是“某銀行催收專員轉介房貸逾期戶”給我們處理，房貸逾期的時間約10~14天；雖已逾期、但我們與當事人聯繫時，當事人認為『有繳就好、有沒有遲繳對他們來說就不是這麼重要…』。我想、一種米養百種人，心態有落差屬正常合理情況；不過、房貸遲繳必定會影響到未來轉貸時新銀行的授信意願，除非打死不轉貸、否則借款人心態上應仍於正常的時間內繳納為妥。

而這一件個案的背景、房屋所有權人與房貸借款人均登記在妻子H小姐名下，但是實際繳款與聯繫者則是以C先生為主；倆夫妻目前在傳統市場固定攤位販魚為主業，先生表示近期有資金需求、欲向銀行申請增貸200萬的現金周轉，但是我們與先生聯繫當下沒多久時間，他表示先暫停不委託、先找任職於銀行的朋友送件看看(還送了兩家、K銀行與A銀行)，若是沒有辦成再委託給我們處理。而自行送件的結果當然是婉拒…試想一個房貸慣性逾期戶，雖然遲繳沒有超過一個月以上，但是若沒有經過縝密的規劃，又怎麼可能輕易通過？

後續先生又回過頭來尋求我們的協助，我們再次重新審慎評估，與對方相約於蘆洲當事人的住家內面訪，並且商討後續案件進行細節……

今天是2017年的最後一天，把握有難得餘暇的機會將本月份的另一個精彩的信貸成功案例完成編撰；Jerry先預祝各位網友在2018年都能身體健康、心想事成、平步青雲、理債理財均如意順心！


前言：

這位委託人C小姐、最早接觸時間是106年11月02日，之所以延宕到12月中旬過後才約見面收件，主要原因在於『聯徵被銀行查詢次數過多~當時有S銀(09/11)、C銀(09/19)與外商銀D銀(09/26)三家新業務』；我希望C小姐能用時間換空間、稍微等到聯徵“乾淨”後再討論。

凡目前只要遇到『最近三個月內聯徵被銀行密集查詢』的貸款詢問者，我都會第一時間跟對方說明“最好等到沒有任何的被查詢記錄後”再重新議定送件事宜。畢竟、以往成功的個案不一定能套用在每個人的身上，更何況每一個來徵詢的網友、其『工作、年資、職稱、負債、收入與信用狀況等情況』都不會相同。

詳細詢問C小姐現況，她曾參與前置協商、已於105年09月還清所有債務，並於106年9月9註記滿一年(已註銷)，她自行上網搜尋並找了S銀、C銀申請(是債權銀行之一)均被婉拒，本來想說找代辦公司申請銀貸，代辦卻找了一家外商銀D銀行仍是被婉拒！又因為家有急用、結果這代辦因為辦不成銀行信貸，輾轉將C小姐介紹給私人借款週轉借款15萬(實際上僅拿到108,000元、42,000元被預扣走)，最後因這劣質代辦的行徑、C小姐成為被高利貸吸血的工具。

瞭解C小姐的經歷後，我告訴對方仍須戒急用忍；畢竟以我的個人承辦經驗分析整體情況、只要聯徵查詢次數消失後，應有機會可以獲得銀行信貸。只是C小姐遇人不淑、遇劣質代辦不專業也就算了，還跟高利貸掛勾就更令人髮指！直到12月中旬過後、我才與C小姐相約桃園市大園區某連鎖咖啡見面收件……

前言：

最早與這一件委託客戶L小姐接觸是在今年9月2日，她是透過網路搜尋到我的網站與Line連結資訊加入我的族群後，提出以下說明：

“朱先生您好，敝姓O，在105年因創業的小失敗，導致和代辦公司做信用協商，目前都有固定繳納貸款部份，今年爸爸過戶一棟房子在我的名下，不知道是否可用房屋貸款方式增貸然後儘快將協商貸款繳清並恢復信用，目前在藥局上班，因為不是用薪轉是每月給付現金，想問您是否有方法可以解決？”

經進一步瞭解，本案的擔保品是在今年7月以“買賣名義”過戶到L小姐名下，目前沒有任何貸款與抵押設定；前置協商未清償餘額約28萬，債權銀行有『三家』；惟家屬對L小姐已參加協商之情況均不知情，也希望我在進行貸款申請時務必保密。

之後、我請L小姐預先提供房屋座落位置(她隨後提供權狀照片給我)，以供初步評估房屋總價與可申請貸款金額，同時釐清對方是否具備薪資財力、是否有投保勞健保等；瞭解詳情後、以我們承辦的經驗告知L小姐最好能提供一位親屬保證人(保證人條件：須信用正常、負債越少則優，有穩定工作可提供薪資財力證明為主)。剛開始對方表示有困難，畢竟她不希望家人知道此事……經過一段持續性的聯繫、直到11月20日L小姐才將所有資料(包括她與保證人資料)以掛號方式寄送給我，至此才開始正式的申請程序。