Jerry's理財理債小棧~銀行貸款規劃管理顧問

民國103年05月06日一位『mai』網友提問：


我目前正在協商繳款..但有正常繳款..!

我老公要買房,所以我婆婆要用她的房屋想貸180萬(我婆婆的房子市價約200~300萬之 間),且我婆婆的存款約有120萬,雖然她沒有工作,目前只有賣菜,但她信用良好,可是她用她的房子貸款,要我作保人,我不知道會不會因為我的關係(信用 不好),影響放款或貸不下來呢?

我上網查過,現在用房屋貸款不需要保證人,為何銀行人員要我們提保證人呢?另外~我不知道她會不會去查我的信用,還是她會看借款人財力不錯,又有房屋抵押,不看保證然就會直接放款,保證人只是一個形式,真的很擔心,因為我的關係而貸不出來!!

民國103年04月28日一位『Optimization』網友提問：


請問：目前貸款的限制中,有規定還款的速度嗎? 例如：我要貸款五百萬 , 本金加利息可能一個月要還2萬7 (假設貸款是規定二十年 ) 那我可以在十年內還完嗎??還是說一定要每個月最高上限都只能還2萬7 ,例如我有多的年終獎金 我要多還款卻不行??這在貸款中是否有選項可選??

請問還款方式 是否只有這兩種, 本息平均攤還 與 本金平均攤還, 若日後要大量還款是否要選 本金平均攤還 這種貸款方法 ? 這種方式是要先跟 要買房子的房屋仲介先說好 才去談斡旋嗎？？ 不然房子價錢談好，卻因為貸款方式 無法符合我需求 而失敗呢

因為是首次購屋 對於貸款與還款有很多不懂的地方

民國103年04月27日一位匿名的網友提問：


小弟為公教人員(編制內).目前遇到的問題如下
小弟先前因理財問題.共累積三筆信貸.最近查詢餘額大約28W+27W+52W=107W
本身房貸餘額約186W(30年.月繳約8700.利率忘了).屋齡15.8年
所有信貸+房貸月繳約37000多元
年收入去年(102年)財報約90W.信用卡均為空卡(無循環)共三張.所有繳款均一切正常(完全無遲繳紀錄)
目前因房價漲.想說房貸增貸來清償原有信貸.除了月繳降低.還可能有空間可以買輛中古車
所以先找原來銀行申請增貸.雖說最近自己社區成交價約450-510萬.但銀行鑑價後僅約414萬.且核定7成.即290萬.但區分2筆.就是原來186萬不動(月繳維持8700).另增貸104萬(20年.利率2.25%).此筆已經核定.即至銀行對保後就可撥款(設定部分因為原貸銀行所以比較快)

算一算104萬(扣除手續費約剩103.5萬)無法清償所有信貸(107萬)更不用說買車了所以轉而向國泰XX申請公教築巢貸款.目前(1.75%)還在準備資料中.尚未申辦

但是網路瀏覽.發現國泰築巢貸核定成數較低. 雖依照他的規定申請了財產歸戶證明(說是可以用首購身分.成數較高).鑑價部分已經是個風險.畢竟是屋齡 15.8年(無車位).且上實價登錄網站查詢.去年同社區同坪數10月.11月分別成交價為一坪11.8萬及15.8萬(這半年有沒有漲也不清楚).渣打 也說15.8萬應該是屋內有裝潢所以單價較高.所以只估一坪13萬來核定

如果申請國泰築巢貸.到時鑑價也偏低.成數也砍的話.真的是賠了夫人又折兵所以問題如下:

一.我該放棄原行核定的增貸.轉而申請國泰築巢貸跟他賭賭看嗎?對國泰鑑價跟成數熟悉的嗎?(星期一最晚要給答覆了)

二.還是直接接受已核定之104萬.先還28萬和52萬二筆信貸.27萬那筆慢慢繳(綁約中.違約金3%約8700多.此筆月繳約5000).然後約剩23萬多拿去買中古車(上班交通需要)?

三.如果選擇方案二.則總計貸款為房貸186萬(利率不明.月繳8700多)+104萬(2.25%.20年.月繳不明)+信貸27萬(8.X%.月繳約5000).這樣有大大可以大概算得出來月繳大約是多少錢嗎?

四.還是放棄原行核定.國泰XX築巢貸送件.如果鑑價成數太低.再另尋其他銀行申請?但這樣會不會因為短期送件過多影響鑑價及利率.到時更麻煩?

五.有大大有其他更好建議嗎?

本以為房貸增貸是有擔保品的.所以應該是簡單的事.但從送件.鑑價.核定這過程時間長準備相關資料又非常麻煩(請個在職證明就要快一禮拜)還不包括接下來的設定.塗銷.撥款等等手續.這問題困擾我快二個禮拜了.星期一就到抉擇時間了.麻煩達人能幫我分析建議!!!

民國103年04月27日一位匿名的網友提問：


X邦信貸80萬五年已繳19期
X信28萬三年忘了繳幾期知道本金未還21萬多
X信15萬本金未還14萬多
X信30萬這筆是動用才計息那種而我全動用了

新X人壽房貸250萬已繳20期無寬限期本利攤還那種
房子在南投市
我在上市公司
年資11年多
扣繳憑單去年67萬多未扣稅

我知道負債比太高我也不想啊…股票投資失利
我可先自己拿錢把X信28萬那筆先結清還掉
這樣負債比還會太高嗎？

在來我想用房貸二胎把另X信那兩筆還掉五十萬左右
X邦那筆不用還我繼續繳即可因利率很低
我知道房子在南投不好貸沒什麼銀行會想借
而我自己負債比又太高這我都知道
現也想不到有那家銀行願承貸南投的房子
只好上來請教了

有想過增貸但機會不大畢竟房子不是在台北是在南投
像現我這狀況二胎有機會辦嗎？
有代書在幫忙跟銀行辦二胎的嘛！
因我當初買的時候是代書幫忙辦的
能否把無擔保負債比降低
這樣在來申辦有幫助嘛

民國103年04月26日一位屬名『patty』的網友提問：


我大弟的房子想賣給我，但目前他房子有貸款，因這間房當初房貸２０年，目前已繳１０年，弟弟工作關係需要一筆資金，所以想拿回他當初繳房貸那些錢，在全家人討論之下，決定把房子過戶給我，弟弟拿回他當初繳的房貸費，以後我繳房貸，目前問題～～

1. 弟弟名下房子可以全部貸款嗎!..若不行...大約可貸幾成?
2.現在的我這些流程是要先跟銀行聯絡還是代書?...目前代書費大約多少?
3.因為手頭的現金有限，若是代書方面想要自己跑會很複雜？我該從何下手？

以上問題麻煩多費心！ 謝謝～～

民國103年04月22日一位匿名的網友提問：


土銀的房貨將於5月份結束繳款.
想了解需要辦理那些事項及注意點.

民國103年04月18日一位屬名『Amy』的網友提問：


最近要買房子,申請了某家銀行的房貸
行員有跟我說是一段式利率1.98%,但是又有一個機動利率0.6%,那是代表什麼意思?那這樣房貸利率到底是多少呢?
我總共是貸了400萬,20年期連本帶利還款的
希望有人能解惑 謝謝!!

民國103年04月18日一位匿名的網友提問：


本人與先生愈有一子 因前幾年先生創業 我又工作不順屢遭裁員
藉著信用卡與信貸來填補家庭所需 因帳務龐大 常有延遲繳款
房子為先生名下無法賣出
（公婆同住資產大於負債都不能申請 房貸已申請延長繳款年限）
為了保房子 保車子 先生目前開計程車轉現金 每各月都需要跟朋友調頭寸月支出達12萬（我是上班族）月收入約3.5萬，先生計程車收入不穩定

信貸與信用卡(皆沒在使用了 每月繳最低) 繳款不正常，常延遲
已經做好決定 要辦理協商 不然連生活費都沒有
因孩子還小 今年打算抽公幼中班 要是抽不到只能等大班再唸

今天收到銀行來電通知 因信貸遲繳超過一各月 要送法訴了
請問現在趕快去發存證信函 申請前置協商 這樣是否來得及？
(發存證信函的原因是 法扶網站上建議這麼做較為自保 )
但又怕發出存證信函 會使銀行不悅 爾後條件更難談

我個人銀行負債總數為65萬
該怎麼做好呢? 需要趕著今天去發出存證信函嗎??

我的總負債為65萬 每月繳16000 朋友固定還款每月約20000
兩人皆已信用不良 無法再借款!
儘管房價遠高於當初的房貸 但目前都沒有辦法再貸款了
兩人都有工作 努力償還債務中 只是每各月都一直延遲

民國103年04月16日一位屬名『小馬』的網友提問：


目前房子有民間設定(1胎)、無銀行貸款，有協商過、但信用己正常，那可以辦理轉貸嗎，請回答謝謝

民國103年04月16日一位屬名『元太郎』的網友提問：


因我前女友要買房子找不到保證人..
所以我就做了她的保證人了...
直到去年分手後...
我就叫她把房子的保證人過一過..
過幾個月後..她說過完了
她只傳一張照片..
上面寫抵押權塗銷同意書.
請問各位大大
我要怎麼知道她有沒有去處理保證人的事情..
可以查嗎??

民國103年04月16日一位匿名的網友提問：


問題一：
95年債務協商已結清四個月
現在想買房子需要貸款會通過嗎 ?或是可以當朋友的保證人？？
購買房子需貸款金額為３００萬 房子４００萬
名下無不動產也沒負債
但剛換工作才滿二個月

問題二：
朋友也剛換工作不滿一個月，之前有車貸也都繳清了，完全沒有負債，有使用信用卡但並無欠費，今年３１歲，頭期款一百萬，需貸三百萬

最後再請問一下：
95年債務協商有人說記錄會留三年又有人說會留一年有確定的答案嗎?

民國103年04月16日一位匿名的網友提問：


我跟我老婆在台北市買了房子，
因為我在新竹有子，曾經有貸款過設有抵押權
但現在已經完全沒有借貸
但抵押權一直沒去塗銷
如果老婆名義(他名下無任何房子)登記
這樣有符合首購條件，而有房貸的優惠嗎

我跟我太太都是公務員
我們在台北想要貸八成
房仲說需要我當保人

我想要問如果我新竹的房子有抵押權
但已無任何借貸
如果我當保人
這樣的情況
會影響台北貸款成數嗎

還是我應該要去塗銷
因為沒有時間回去圖消
或是不會有多大影響

民國103年04月15日一位屬名『志淑』的網友提問：


沒有薪資收入證明辦房屋貸款一定保人嗎?
目前於市場工作年收入約40萬(因在市場工作,無法提供薪資證明),日前想購屋(新房子)房價約600萬,目前自備款約有200萬,想請問
1. 房屋可貸款多少?
2. 聽賣房子的說辦理房貸需要保人,是一定要嗎?如沒保人就無法貸款嗎?還是有其他辦法?(如降低貸款金額)

民國103年04月15日一位屬名『玉玲』的網友提問：


請問：
我是換屋族,已在台北市買新房了,但意外的舊房還沒賣掉
萬一辦貸款時還沒賣掉 能以房仲的賣屋契約舉證,提高貸款成數嗎?
先生在南部還有一小塊建地
這樣對談貸款時有幫助嗎?
再請問住宅自住證明可以是房屋稅的繳納證明嗎?
急.......拜託

民國103年04月13日一位屬名『莉以』的網友提問：


本身有銀行信用貸款：X信商銀 54萬 目前收入:月薪8萬，百大企業目前負債:信貸54萬，花旗信用卡額度30萬循環17萬我想請問：

1.如果我想要申請房屋貸款，房貸利率會不會被我的負債所影響？
2.如果我房貸需申請400萬，我的貸款利率及償還年限大概為何？
3.信貸與房貸在同一家銀行是否較好？
4.請問若我先代償還我的負責，銀行徵信是否需3個月才不會徵信到我的負債？

因為房子是我媽想要幫我忙 要掛在我的名下但我不想讓她擔心我的負債但我怕她去幫我申請貸款 就會知道我的負債了
請問有什麼好方法能不讓她知道我有負債呢？
因為如果現在去償還負責，銀行應該還是徵信的到...

民國103年04月14日一位屬名『羊咩咩』的網友提問：


因為前陣子家人要辦理信用貸款
送件到三家銀行，就有三次的聯徵記錄
我知道好像銀行會看聯徵記錄的次數
三次好像是上限了
會要求過三個月後再重新找銀行申辦
所以，我在想，自己可以查聯徵記錄
如果銀行貸款需要聯徵記錄的話
這個可以自己申請下來提供給銀行嗎
這樣不是就可以避免查詢次數的問題??
ps.銀行的聯徵記錄是只有「個人信用報告」??
還是會再加「信用評分」之中文「個人信用報告」??


因為我是看網路上寫的
可以申請有加列信用評分的中文個人信用報告
所以，我才會想到銀行要的聯徵資料
是否非我們一般申請的信用報告
而是要有信用評分的那種??
那我們自己和銀行申請，應該是不會不一樣才對??

民國103年04月08日一位匿名的網友提問：


因為我先生開了一間加工工廠，目前只有一台機器運作，也貸款中，我們前後總共拿了一百萬出來，又跟親友借了近三十萬，但是還是遠不及錢到期的速度，我們的生意不錯，也跟華X銀行有票據往來，但是目前到客票到期還是不夠周轉，出來的時候有經驗的人都說要準備三~六個月的周轉金，我老公都不聽，現在好了，都是在追錢............


華X銀行說要企業貸款至少要經營一年，而且我先生名下也沒有房子，只有一台汽車也在貸款中。我名下是有一間房子也在貸款中，但是我本人有跟銀行債務協商過，但是金額已剩不到萬元了，我想問有沒有可以解套的方式，跟銀行商量是否可行呢？因為我 先生的生意真的不錯，我不想因為這樣就放手不做了。拜託有經驗的人可否教教我呢？我自己本身也在一間加工廠當會計，但月薪只有24K...

民國103年04月04日一位屬名『信宏』的網友提問：


我是一位房仲，我有一位客戶喜歡一間總價900萬元的房屋(地址是桃園縣龜山鄉光峰路1X0號1XF(XX行館)....屋齡2.5年，坪數含車位55.14坪。


他自備150萬元，想貸款750萬元(可以配合信貸，公司亦可貸) 先生是自營商有公司登記(負責人)並設立滿兩年，配偶有薪轉(約5~6萬元)，有定存，有基金，有股票，與台灣企銀正常往來，首購族，年齡34歲，無負債比。請問這樣我要怎麼辦理才能幫助他們貸款至750萬。

民國103年03月31日一位屬名『Jill』的網友提問


我想請問~
如果債務人已經死亡,銀行是否能繼續向連帶保證人求償??
謝謝幫忙!!感恩~

民國103年03月26日一位匿名的網友提問：


中小型企業(有營登),401報表進半年內每月平均18萬
請問最高可貸款額度為多少?
可分幾期?
平均每月需繳納多少?

若是用企業主貸款
請問最高可貸款額度為多少?
可分幾期?
平均每月需繳納多少?