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轉載 2019/07/26 【奇摩房地產／楊茲珺】


買房自備款要籌多少才夠？一般都說是房屋總價的2成，但專家建議，至少得準備25%~30%現金在手，因為2成只夠付房屋頭期款，還有林林總總服務費、稅費，都必須用現金支付，如果付完頭期款就存款歸零，屆時還得跟親友借或申請銀行小額信貸，資金壓力未免過大。


額外費用至少預留20萬


房價高高掛，光是存頭期款已經很辛苦，但想順利完成購屋程序，還是要多留現金才保險！鴻毅地政士聯合事務所所長謝志明表示，除了房屋頭款價金之外，其餘的契稅、印花稅、仲介費、代書服務費，都不能刷卡，通通都要用現金繳納，「一般來說，稅金代收款大約抓房屋總價的1~2%，如果以房價1000萬元來算，預留20萬元現金才足夠。」


House123執行長邱愛莉指出，除了買屋價金，要順利入住新屋不外乎以下數種開銷：一是服務費，包括仲介服務費以及代書服務費，透過仲介買屋，會收取1~2%的費用，「這是可以議價的，但必須在跟仲介簽約之前談妥。」代書服務費一般則在2萬元左右。


二是繳給政府的，包括契稅、印花稅、地政規費等等，一般都是用房屋評定現值來計算。三是繳給銀行的，申請銀行貸款通常都會需要一筆3000~8000元不等的開辦費，如果要申請履約保證、確保交易安全，也需要一筆手續費，為房屋總價的萬分之6，買賣雙方平均分攤，以1000萬元的房屋來計算，買方就是要付3000元。

資料來源：鴻毅地政士聯合事務所

轉載 2019/07/22 【好房網News編輯／唐主桂】


買房時，房貸的利率和成數都是購屋者考量的一大重點，根據最新資料顯示，今年第一季平均的核貸成數為70.95%，平均利率1.77%，都優於上一季的狀況。


根據財團法人金融聯合徵信中心所進行的房貸統計分析，今年第一季一共有34,414件授信，平均利率為1.77%，相較於上一季的平均利率1.80%，利率略微降低，以貸款金額1000萬元，年限20年，採本息平均攤還的模式來看，每年約可省下1,700元的利息。

轉載 2017/06/26 【房地王／胡兆陽】


最近不少建商加緊趕工完成新成屋的建案，希望能趕在6月底之前完工、交屋入帳，這樣建商的上半年財務報表才會好看一些。於是買預售屋的民眾在這個建案完工沒多久，就收到了建商請你去銀行對保、辦理房屋貸款的通知。但是就在這個階段，會有很多令購屋人傻眼的變化，如果沒有做好準備肯定會讓人吃了一肚子氣。

轉載 2019/07/02 【房地王新聞／胡兆陽】


有的人認為買房子不簡單，但是有些人卻覺得「申辦房屋貸款」更不簡單，因為除了要多找幾家銀行比較利率、懂得提高個人的信用評分，才容易「貸好利率、貸滿成數」之外，和銀行簽訂的房屋貸款契約書裡，其實有更多的專有名詞常常被房貸戶忽略，最近房地產新聞裡常岀現的「加速條款」就是其中一個。


近期媒體報導的是：金融監督管理委員會（簡稱「金管會」）規定從7月1日開始，金融機構對於借款人如果發生財務困難，已經無法按月正常還款時，啟動了房貸契約裡的「加速條款」之後，讓未償還的房貸餘額全部到期，此時才能以「大本金」（即所有未償還的房貸餘額）基準，去計算延遲繳款利息費用及違約金。


所謂「加速條款」，顧名思義就是在房屋貸款契約書裡，金融機構可以要求房貸戶「加快速度還款」的條文。看到這裡，一定很多房貸戶要問：房貸契約書裡都已經明訂了還款的時程（通常是每個月還款一次）、每次還款的金額、貸款的總年限、利率計算方式等等，金融機構怎麼可以要求我加快還款的速度、縮短我的房貸時程呢？房貸契約書裡怎麼可以有這種條文？金融機構的這項做法是不是有違法之虞？

轉載 2019/07/02 【蘋果日報／黃政嘉】


把房子抵押給銀行，每月領取固定生活費，養老靠房不靠兒的「以房養老」貸款，上路迄今逾3年，目前累計申辦3362件、核貸金額184億元。《蘋果》追蹤，土地銀行承辦1筆北市總值8000萬元、31年老公寓，借款人可以月領10萬元，羨煞不少人。所謂 「以房養老」可稱為「逆向抵押貸款」，讓擁有房子的長輩，將居住的房子拿去銀行抵押貸款，而銀行每月支付生活費用，讓銀髮族在晚年能有1筆資金照顧生活。


商業型60歲可辦


內政部最早於2013年試辦的「以房養老」方案，限定超過65歲，無法定遺產繼承人的銀髮族，可將房產抵押給政府，按月領取生活費到往生，身故後，不動產所有權歸國家所有，但因資格甚嚴，試辦未久即喊停。金管會銀行局副局長莊琇媛表示，當時的「以房養老」方案是做公益，申辦限制多，2015年金管會鼓勵各銀行承做，現今商業型的「以房養老」貸款，只要有房，年齡約在60至65歲以上，都可向銀行申請。





莊琇媛表示，因《民法》抵押權有最長30年限制，銀行會希望申辦者別太早申請，假設40歲申請，可能70歲又會面臨重新換約等問題，但各銀行規定略有不同。商業型「以房養老」，是將房子抵押給銀行，所有權和使用權還是借款人的，貸款屆期時，只要所有人或繼承人清償貸款，房子還是屬所有人或繼承人擁有；最高可貸市價7成。


金管會統計，目前核貸件數含金額最多的銀行前3名，依序為合庫1331件、核貸金額79.26億元，土銀1082件、52.63億元，與華南銀620件、28.39億元。3家核貸金額總計達160.28億元，在全部13家申辦銀行中，佔比達8成7。土銀表示，2016年1月開辦「以房養老」業務，每戶平均核貸額金額約600萬元，其中一半客戶貸款5成、利息採全數掛帳，即貸款到期時，本息才一併清償。該行放款員表示，「全數掛帳」的計息方式是目前土銀獨有；另一種則為貸款7成，利息按月扣繳。


土銀指出，截至今年5月，土銀承辦額度最高的物件，擔保品總值8000萬元，是台北市31年的公寓，月付金達10萬元，其餘不透露；據了解，該物件應在蛋黃區，坪數逾百坪，也可能是多戶合併1筆承做。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，銀行可估價到8000萬元的公寓物件，可能原因是地段好，1樓店面，坪數大，另外也把土地價值算進去。


土銀估算貸款額度的方式，物件在雙北市距捷運站1千公尺內，貸款成數最高達市價7成，其他區域者為6成。土銀指出，貸款額度取決於借款人的不動產價值，視擔保品坐落區位、屋齡狀況等；屋齡逾30年老舊建物查估時，土地部分須扣除土地增值稅，建物部分須考量折舊。


合庫銀行從2015年11月開辦，統計到今年5月，承辦最高筆價的物件市值為5300萬元，位在北市大安區忠孝敦化捷運站附近，12層住宅大樓的8樓戶，屋齡30年，貸款額度約6成，共3200萬元，申辦人年紀約70歲，申貸26年，月付金4萬元。合庫銀行個人金融部協理林文理表示，屋主是在基本生活無虞，無須擔心小孩經濟狀況下，為提升生活品質而辦。

轉載 2019/06/24 【蘋果日報／廖珮君】


金管會檢查局金檢發現，民眾遲繳房貸本息，被銀行收取「延遲利息」再加上「違約金」2大費用時，各銀行收取亂象多，尤其是對計算延遲利息或違約金的「應還本金金額」定義計算標準不一，導致不同銀行收費、高低差距超過20倍，恐不利消費者，金管會決定出手管。


據透露，上周三（19日）由金管會主委顧立雄親自邀集銀行高層，拍定兩大費用的收取標準，除了最不利民眾的計算方式得立即調整外，其餘給各銀行3個月系統調整期，而3個月的過渡期間，也得用人工方式替民眾調整。


兩大收取標準，依照正常戶、及被銀行行使加速條款的逾催戶來區分。一、若是因民眾出國、或是忘記繳房貸的一般正常戶（通常遲繳6個月內），計算延遲利息、及違約金時，一律採用「當期應攤還本金」（小本金）計算。


正常戶應以小本金計算


據透露，有銀行對正常戶、卻用「未償還本金餘額」（大本金）去算違約金，已被金管會要求得立即調整，改用「當期應還本金」計算。二、若是被銀行行使加速條款的逾催戶（通常遲繳超過6個月），才可採用「未償還本金餘額」計算，但就不能收遲延利息，僅能收最高9期的違約金一筆費用。


依現行「個人購屋貸款」及「消費性無擔保貸款」定型化契約，借款人遲繳本息時，延遲利息以「應還本金金額」乘上原貸款利率，再乘上延繳期間；違約金則是6個月內依原貸款利率10%收取，超過6個月，收20%，最多都限收9期。


例如小王跟銀行借了500萬房貸、房貸利率2%，每期應還25294元本息（其中本金16961元），小王遲繳了180天時（仍屬正常戶），計算延遲利息時，為16961元*2%*180/365＝167元。違約金部分，逾期6個月（含180天）內，按原貸款利率的計算出來的延遲利息10%收取，如上例，違約金是167*10%＝16.7元、取17元；等於小王延遲利息加上違約金得付184元（167+17）。

轉載 2019/06/17 【蘋果日報／財經中心】


買過房子的人都知道，入手前兩年有所謂的房貸「寬限期」，也就是先還利、不還本，這對剛繳完頭期款的買屋族來說，不啻是個暫時喘一口氣的方法。不過Money101專家提醒，「寬限期」並非人人都可闖關達陣，倘若你是「信用有瑕疵者」、「小套房申貸」、「非自住類型首購」等三類購屋客，很可能被列為「黑名單」，銀行會放大檢視。

轉載 2019/06/18 【蘋果日報／陳筱惠】


房屋交易需注意的細節多，購屋人卻往往對於自身財務評估不足。中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，預售屋就是賣一個夢，建商、代銷口頭上會允諾購屋者貸款成數能達到8成，但其中有部分可能是信用貸款，在購屋前建議消費者先了解貸款組合，並且注意在合約中是否有載明若達不到貸款成數是否可以解約，還是消費者必須用現金補齊。


現在市況的確是買方市場，適合入手，不過最穩妥的做法，江龍名建議，在購屋前至少備足總價的3成資金，甚至更多一些，以備不時之需；另外銀行在審核貸款時，會依循用戶信用卡繳納是否正常、工作的穩定度來評斷放款成數，自身評估十分重要。最後他提醒，預售屋只是將頭期款繳納時限分期、拉長，工程款一但結束，在交屋前還是須備齊所有款項，斷頭危機一旦出現，一場成家美夢立刻變惡夢。

轉載 2019/06/17 【蘋果日報／財經中心】


資深藝人賀一航因大腸癌過世，好友表示，賀一航生前要想要換房子，簽約之後才發現沒車位，想解約但是建商卻要求賠償，為了家人有更好環境，過世前依舊扛著房貸，令人心疼。專家建議，超過40歲以上的大齡男女買房，要格外注意工作穩定與健康，或是考慮提供給家人保障的「房貸型壽險」。


面對低薪、高房價時代，現在的首購族年齡愈來愈大，根據聯徵中心資料顯示，2010年房貸申貸年齡佔比最高的是30~35歲，但到去年第3季，申請房貸的年齡層佔比最高的19％，卻落在35~40歲，大齡男或大齡女買房，如果沒買個保險直接跳坑，萬一有個萬一，全家經濟恐受影響。

轉載 2019/06/10 【591編輯部】


根據《工商時報》報導，八大行庫最新統計資料顯示，今年5月新承作的青年安心成家專案，選擇以1.68％一段式利率方案的申貸比重已占全部新作案件比重的6成，創下去年3月推出以來的新高紀錄，顯示愈來愈多首購族傾向先鎖住房貸利率，放棄二段式機動利率中前2年的超低利率。

轉載 2019/06/08 【蘋果日報／廖珮君、財經中心】


金管會公布「以房養老」統計數據，根據數據顯示，超過半數都是北北基的老人在「拿房子換養老金」，且女性佔多數，官員分析，可能是因北北基房屋價值較高，且較能接受以房養老觀念，因此願意申請以房養老貸款的人也比較多，其次，也可能多數不動產都登記在妻子名下，讓女性更願意把房子拿出來抵押，換取養老金。





「以房養老」，就是老人把房子拿出來向銀行設定逆向抵押借款，換取每月固定的養老金一直到其過世後，再拍賣房屋清償貸款，所剩餘額再給家屬領回。因應我國高齡化社會需求，金管會鼓勵金融機構開發提供符合高齡者需求的金融商品及服務，以提供高齡者老年生活所需資金，增進其退休生活保障。

轉載 2019/05/25 【蘋果日報／王鈞生】


低利率讓不少小資族認為與其繳房租、不如繳房貸，許多建案也以此為訴求，尤其在首購區段及中南部愈明顯。業者建議，「租不如買都是生活圈相對低價地段，若有重大建設，房價保值效應更強。」

轉載 2019/05/17 【蘋果日報／陳筱惠】


綜觀2019年第1季，5大銀行合計新增1305億元房貸，創2012年來同期新高；另3月5大銀行平均房貸利率為1.627%，也落至3個月新低；房貸利率穩定偏低，民眾買房自然得挑選適合自己的房貸還款方式，近年興起的「3段式房貸」方案，受到許多購屋族詢問，但專家點出羊毛出在羊身上的魔鬼細節，民眾購屋前不得不慎。


房貸還款的方式一般可分為「一般本金攤還貸款」、「前2年寬限期貸款」、「3段式貸款」，其中「3段式貸款」最近吸引不少買房族的目光，其還款方式為：第1階段只需繳納利息，第2階段是本金彈性還款，第3階段本金加利息攤還。看似輕鬆還款無負擔，簡單來說就是拉長貸款寬限期，以貸款金額800萬元、貸款30年、加上銀行對3段式房貸牌告的年利率1.98%為例，該方案第9年須開始每月繳款金額衝破3字頭，每月需繳交34712元的房貸。


最新5大銀行平均房貸利率為1.627%，貸款金額800萬元，3段式房貸比一般本金利息攤還方案，要多繳了85.7萬元，也比前2年寬限期房貸多繳74.7萬元。





適合新婚族創業者


台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，在物價漲而薪水不漲的情況下，使用該方案的民眾得先衡量，是否在9年後有把握賺取每月超過7萬元的薪資，讓房貸支出壓低在所得的一半，以顧及生活品質，否則斷頭危險機率就會出現。」


陳炳辰也表示，若以房地合一稅閉鎖6年限制來看，這6年加上緩衝2年共8年，每月最多繳2萬元房貸，倒是讓投資客進場機會大增。群義房屋不動產企研室張菱育也指出，3段式房貸雖然總利息增加，但對需要靈活資金調度的民眾來說，可有較多彈性，像是新婚夫妻，或是有創業經商需求的購屋族。


前8年輕鬆繳利息


準備購屋的中科單身工程師楊先生表示，已經準備購入離工作地點近的2房加車位產品，總價共1055萬元，但他看準市場上「3段式房貸還款方案」，認為前8年可以輕鬆繳利息，如果未來有論及婚嫁的對象，要結婚、購車可能會臨時性的大筆支出，資金調度上也比較靈活。但另一位同是工程師的林先生則說，「我屬於保守派，會以總額來看，幾種方案還是會選擇一般本金攤還方式，除了可以知道每月支出，固定分配收入外，還能省下不少利息錢。」

轉載 2019/05/08 【經濟日報／邱金蘭】


金管會盯上房貸寬限期展延，最近全面要求銀行通報寬限期餘額，及一年內寬限期到期的餘額，並首度將房貸寬限期展延案，列入金檢項目，以掌握銀行是否藉寬限期展延隱藏逾放，延緩房市投資客斷頭時間。


去年中因房貸逾放一度攀升，立委關注房貸寬限期一旦屆滿，逾放將再度暴增，在立委要求下，金管會特別清查，銀行到去年底寬限期到期房貸餘額約5,429億元，占住宅貸款餘額比重約8%，並無明顯異常。


不過，近來金管會金檢時發現，有銀行利用寬限期展延來隱藏逾放，因此決定對房貸寬限期採取兩措施，包括第一，要求銀行定期填報寬限期的貸款餘額，及未來一年寬限期到期的貸款餘額，分自用及非自用兩類填報。官員表示，由於銀行需修改系統，將從7月才填報首批資料，監理機關以後能從填報資料，掌握市場狀態及可能的風險變化，尤其是房市投資客非自用部分的變化。

轉載 2019/05/06 【好房網News／廣編報導】


終於找到理想房，但看到市面上琳瑯滿目的銀行房貸方案，是不是讓你眼花撩亂、摸不著頭緒？房貸到底該怎麼挑才最適合自己？接下來帶你一一破除辦房貸的3大迷思，讓你輕鬆挑選銀行房貸方案，減輕你的還貸負擔，並且提升生活品質、買到更好更舒適的窩。


Q1：房貸利率低，一定最好嗎？

因為房貸要繳好久，即使利率只差0.01%，也要選最低利率的銀行！可是這樣真的好嗎？在思考申請房屋貸款時，不要僅僅只看到利率低就妄下決定，還需要考慮到貸款額度、年限、繳款彈性，及自身的負擔能力等。

另外房貸申請通常還會伴隨一些必要的費用支出，包含：房屋鑑價費、帳務管理費、代書設定費用等。此外，也需評估銀行能否完整提供相關金融整合性服務，以省卻與多家銀行往來的時間成本，同時，消費者亦可整合多項業務，藉此爭取更優惠的條件。


Q2：寬限期，真的好用嗎？

選擇有寬限期的房貸方案，也許初期房貸壓力減輕不少，但是當寬限期過後，開始必須償還本金時，往往容易在財務調度上產生問題，這種繳款方式僅是把負擔往後延，導致後續的繳款壓力越來越沉重！若能善用30~40年的房屋貸款，能大幅降低月付金，相較一般20年房貸，可降低高達60%，有效減輕還款壓力，提升生活品質。




範例 試算條件：以銀行貸款本金新台幣1,000萬為例，貸款年利率2%，本息平均攤還。

20年房貸，月付金新台幣50,588。
30年房貸，月付金新台幣36,962。
40年房貸，月付金新台幣30,283。

附註: 以上利率及利息支出金額僅供參考，實際每月應攤付之金額及利率，需依借款人至各金融機構申辦之貸款條件及實際繳納狀況而定。

轉載 2019/04/29 【好房網News／林奇芬】


房市不景氣，房貸餘額卻創新高，根據央行統計至2019年3月，民眾購置住宅貸款金額達到7.025兆元，創下史上新高紀綠。另外，2019年3月，五大銀行購屋貸款利率平均1.627%，也是接近史上最低利率1.616%。隨著銀行氾濫資金以及新建屋陸續交屋，銀行房貸餘額步步攀高，但對民眾而言，更關心的話題是，我該貸款多少房貸？我該不該提早還房貸？我可以利用房貸來賺錢嗎？


錯誤觀念，影響你的財富增長


我最近到一家知名大學演講，接觸到好幾位教職員，發現他們對房貸的錯誤觀念，導致資金誤用，錯失累積財富大好機會。其中，有一位房貸金額佔每月所得7成，所有資金押在一間房子上，還有一位已經繳清房貸，剩餘資金放銀行定存，過與不及，都需要重新檢視自己的理財計畫。

轉載 2019/04/24 【經濟日報／陳美君】


中央銀行昨（23）日公布統計，今年第1季五大銀行合計新增1,305億元的房貸，創2012年以來、八年同期新高紀錄；觀察建物買賣移轉棟數，3月明顯呈現「北冷南熱」，高雄更是一枝獨秀，年增率高達25.6%，為六都中唯一兩位數成長的都會區。





央行每月公布台灣銀行、土地銀行、合作金庫、華南銀行與第一銀行等五大銀行新增貸款數據，這五大銀行合計房貸市占率約四成，金額增減，被視為房市景氣風向球。


央行統計顯示，3月五大行庫新增房貸464.82億元，月增119.17億元，央行經研處副處長吳懿娟指出，2月因適逢春節連假與228連假，工作天數少，導致基期偏低，是3月新增房貸升溫的主因，目前房市景氣還是「溫和成長」。

轉載 2019/04/22 【蘋果日報／廖珮君】


房市投資客斷頭潮還沒斷乾淨，銀行房貸壞帳似乎又「死灰復燃」。由於房市投資客斷頭潮未結束，加上年初資金緊俏，部分中小型建商口袋不夠深「撐不住」，資金周轉能力出現問題，導致全體本國銀行房貸及建築貸款壞帳金額連續2個月走高，2月房貸逾放金額達148.94億元、建築貸款逾放金額42.56億元。


據金管會統計，今年2月購置住宅貸款逾放餘額148.94億元，連續2個月走高，較去年底144.9億元，小幅增加4.04億元，增幅達2.7%；建築融資逾放餘額42.56億元，也是連續2個月走高，較去年底增幅則達22%。銀行主管解釋，通常在年底時，銀行會大舉打銷呆帳、或是收回呆帳，使房貸逾放金額、逾放比率下降，才會出現今年2月房貸壞帳金額比2018年底回升的現象。





該主管說，今年2月若與去年同期相較，房貸壞帳的確已大幅下滑，顯示房市經過盤整沉澱後，投資客已陸續出場，但可能小部分的「慘遭套牢」的炒手，支付能力又出現狀況所致。


行庫主管說，今年來看，房市投資客買房意願不高，加上實價登錄制後，房價更加透明，很難有獲利機會，從去年中起，已陸續出現過去高價進場的投資客被迫「斷頭」出售，而這些炒房客經過近1年洗刷後，似乎還沒斷乾淨。


據金管會統計，全體銀行房貸逾放金額最高峰是在2018年4月，當時房貸逾放金額達174.99億元，逾放比也攀升到0.26%，敲響金管會警鐘，金管會緊盯個別銀行房貸逾放狀況外，更全面清查銀行的房貸寬限期到期的狀況。

轉載 2019/04/13 【房地王新聞／胡兆陽】


又到了申報所得稅季節的前夕，購屋民眾現在最重要的工作就是好好地把去年度繳交的房屋貸款利息計算岀來，因為這項「自用住宅購屋貸款利息扣除額」的上限金額有30萬元，算得上是報稅中，各項列舉扣除額裡金額最高的一項，如果你申報的所得稅率是20％，購屋貸款利息扣除額的節稅效益就高達6萬元之多（30萬 X 20％），值得所有背負房貸壓力的民眾好好的利用。


只不過，這麼好用的自用住宅購屋貸款利息扣除額，卻有太多民眾誤用或疏忽了申報規則，以致於被稅捐單位打了回票，輕則享受不到減稅的好處，嚴重的話還可能被稅捐單位處以罰鍰、得不償失。總結購屋民眾最常將「自用住宅購屋貸款利息扣除額」申報錯誤的情況有以下幾項：

轉載 2019/04/10 【經濟日報／夏淑賢】


民眾買房自住向銀行申辦房貸，但是在房地產市場轉趨低迷之下，銀行核准房貸成數普遍趨嚴，從鑑價的總價與買價未必同步，到貸款成數可能視房屋座落地點，以七成為基準，早期動輒八成五、甚至房貸額度幾可百分百支應全部買房價金的好日子，已一去不回，也因為如此，具有拉高總體貸款額度效果、增強買房資金實力的二順位房貸(俗稱二胎)，吸引力大增。不過，到底適不適合申辦二順位房貸？可以從成本、屋齡、還款模式這三件事下手。


房價下跌幅度有限，面對居高難下的房價，民眾買房自住，現階段利率仍處低檔之下，房貸成數高低對購屋能力至關重要。不過，主管機關強力打房，因此除了一般傳統房貸用途就是為了購屋之外，其他的貸款包括二順位房貸、理財型房貸等，資金用途都不能是拿來買房，但二順位房貸的資金用途還可以包括房屋裝修在內，理財型房貸則是要求資金是用於投資理財，銀行會要求理財型房貸核下後，貸款資金撥款入戶的帳戶是投資理財帳戶，以備主管機關金檢時符合規範。至於個人信貸，雖然不限資金用途，但原則上也不是用於買房。